新政下房貸審批操作現七大變化

多輪樓市調控政策對房貸市場的影響正逐漸顯現。記者昨天從各大銀行及專業個貸機構偉嘉安捷獲悉，自樓市調控政策陸續發布以來，在銀行審核和發放個人住房貸款的操作過程中，出現了七大變化。

變化之房齡：貸款房屋房齡受限

案例：北京人小唐近期看中了一套建于1986年的二手房，但在申請貸款時，卻被銀行以房齡超過20年為由拒絕。

求證：記者昨天從銀行方面獲悉，目前各銀行對貸款房屋房齡的審核較以往更為嚴格，現階段，多數銀行對于房齡在20年以上的房產基本是不受理貸款申請的。不過一家國有銀行信貸部門負責人告訴記者，他們在考慮房齡的同時還會看房屋的產權是否清晰，位置是否靠近市中心。如果位置很好、產權清晰，房齡超過20年的也有可能放貸。

總結：如果不是房源特殊，目前購買1990年以前建成的房產基本上是無法貸款的。而在去年，銀行對房齡超過20年的房產通常會受理貸款申請，只是貸款成數會降低一些。

變化之審核：強化收入證明審核

案例：就職于廣告公司的小韓準備貸款購買一套總價為150萬元的房子，想貸款100萬元。銀行審核發現，小韓單位開具的收入證明顯示其月收入為15000元，但其銀行流水單上卻只有8000元。銀行認為二者數額相差較大，所以降低了小韓的貸款成數。

求證：某商業銀行人士告訴記者，目前銀行除要求借款人提供加蓋所在單位公章的收入證明外，還會對借款人提供的銀行流水仔細核對，如果發現借款人銀行流水與收入證明存在較大懸殊，一般會將借款人的收入證明認定為“無效”。

總結：在貸款政策未收緊前，銀行對借款人的收入證明審核不會這樣“吹毛求疵”。在貸款政策收緊后，各銀行對借款人收入證明的審查更為嚴格。

變化之放款：批貸放款周期延長

案例：曹先生最近看上了一套位于北四環的二手房，但手中資金不足需要貸款。該房屋的業主秦小姐又著急用錢，想在一個月內拿到房款。但根據銀行現在的二手房放款流程，業主最終拿到錢可能要花費兩個月左右。

求證：銀行方面表示，自北京銀監局4月20日通知要求銀行在批貸和放款時實行“先抵押后放款”以后，銀行現在都是在客戶批貸→過戶→辦理抵押登記手續→銀行見他項權利證后才會放款。而此前，在買賣雙方過戶見契稅票后，銀行即可放款給業主。

總結：“先抵后放”規定延長了二手房貸款批貸和放款周期，使業主的拿款周期延長了至少一個月，也增大了買賣雙方的資金和產權轉移風險。

變化之審核：逾期記錄審核更嚴

案例：小董名下有一套房產，貸款未結清，打算再買一套房改善居住條件，但銀行審核出小董去年有過8次逾期還款記錄，其中3次為房貸，5次為信用卡還款滯后。銀行因此拒絕向小董放貸。

求證：銀行界人士在接受記者采訪時表示，在目前信貸收緊的情況下，銀行對借款人的個人信用資質審核更加苛刻，如果借款人有過兩年內連續3次的逾期還款記錄，貸款申請基本都會被銀行拒批。

總結：除房貸、車貸外，個人信用卡以及替他人擔保貸款還款情況等，都會被銀行納入借款人信用審核之列。在調控政策出臺前，貸款政策相對寬松的情況下，個別銀行可能會“睜一只眼閉一只眼”。但目前，這種情況已幾乎沒有可能。

■其他變化盤點

貸款額降低首付增加

政策規定：“京十二條”要求銀行提高各套房貸的首付和利率。

銀行做法：目前在首套房房貸方面，銀行要求90平方米以下的首付比例最低為20%，90平方米以上的首付比例最低為30%；二套房的首付比例最低為50%。也就是說，新政實施后，借款人購買90-140平方米之間的首套房以及二套房時，能拿到的貸款額都比以前降低了，即首付款相應增加。

三套房已全面停貸

政策規定：6月4日，住建部、央行、銀監會發出通知，明確對二套房的認定以家庭為單位，同時執行“認房又認貸”。

銀行做法：記者了解到，目前銀行已陸續開始通過“認房又認貸”來認定二套房和三套房，對于審查出的二套房，首付、利率均予以上調，三套房已全面停貸。在審查借款人及其配偶的貸款記錄時，只要在央行的征信系統中能夠查詢到借款人家庭名下有過兩次貸款記錄，不論該房產貸款是結清或已出售，再申請貸款時都按第三套房拒批。

外地人貸款門檻高

政策規定：“京十二條”要求外地購房人在京購房時，必須提供一年以上的納稅及社保證明方可申請貸款。而按照住建部等部委6月4日出臺的最新規定，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執行。

銀行做法：目前各銀行對外地人的貸款申請審核都異常嚴格，均要求提供相關納稅或社保繳納證明，否則不予受理。住建部等部委出臺的規定，雖然等于給“京十二條”的相關規定開了一道口子，不過該政策執行到地方應該還需要一段時間。