界面新聞記者 | 王婷婷

樓市“金九銀十”已畫上句號，出險房企的化債之路還在繼續。

下半年以來，隨著房地產利好政策不斷出臺，多家房企相關境內債展期方案均獲表決通過，在境外債重組方面，正榮、龍光、旭輝等房企也在逐步推進。

11月1日晚間，正榮地產（06158.HK）公布了境外整體債務管理方案的進展及業務更新。公告顯示，正榮地產與持有約占公司發行的優先票據及永續證券未償還本金總額27.1%的債權人特別小組成員訂立重組條款書。

據正榮地產披露的數據，截止今年6月30日，這家公司在境外的有息負債總額約為39億美元。包括本金總額約34億美元的美元及人民幣票據、總額2億美元的永續證券、由正榮地產擔保的總額為700萬美元的票據及總額約3億美元的其他擔保和非擔保銀行及其他金融債務。

正榮地產此次境外整體債務管理方案框架主要包括四點，分別是置換票據、確定重組生效日的安排、擔保方式以及將公司若干資產處置的部分所得款項凈額用于新票據的特定強制贖回或回購。

根據公告，正榮將向境外債權人提出將其境外債務及應計但未付利息置換為4個系列新的美元計價的優先票據，期限為4-7年，自2024年1月1日的基準日起計算，4個系列新票據的初始本金總額應與計劃債權人新票據總額相等。

其中，第一系列初始本金額2.37億美元，期限4年，年利息5%（以現金支付）或6%（以實物支付），半年付息一次，如有任何額外計劃范圍內債務，則另加5.6%額外金額。

第二系列初始本金額8.53億美元，期限為5年，年利息5%（以現金支付）或6%（以實物支付），半年付息一次，如有任何額外計劃范圍內債務，則另加20.1%額外金額。

第三系列初始本金額12.79億美元，期限為6年，年利息5.5%（以現金支付）或6.5%（以實物支付），半年付息一次，如有任何額外計劃范圍內債務，則另加30.2%額外金額。

第四系列初始本金額將為18.63億美元，期限為7年，年利息6%（以現金支付）或7%（以實物支付），半年付息一次，如有任何額外計劃范圍內債務，則另加44.0%額外金額。

而作為重組代價，計劃債權人和永續證券持有人將有權就每1000美元，獲得第一系列新票據本金額中的33.6美元，第二系列新票據本金額中的201.5美元，第三系列新票據本金額中的302.2美元和第四系列新票據本金額中的440.4美元。

此外，正榮地產表示，將以現金向同意受重組支持協議條款約束的債權人支付同意費用，并向其分配第一系列新票據中1億美元（如適用）的按比例份額。而且，正榮將以公司若干資產為新票據提供擔保。

對于此次進展，正榮地產表示，公司提出的不包括任何本金削減的境外整體債務管理方案建議，如果得到債權人接納及相關司法機關的批準，相信將為公司提供足夠的財務靈活性及充裕時間以穩定業務，同時與獨立國際財務顧問估計的清算情景相比，也為債權人提供更佳的回收價值。

除了正榮地產外，龍光地產也在11月1日向債券持有人發出了一份擬定的境外債重組方案，涉及境外債最多達到25.33億美元。

據澎湃新聞，這份方案包括對境外債務中最多13.33億美元的債券本金按照8.5折支付；在債轉股的方案中，最多6億美元的債轉股，價格為3港元/股；對最多6億美元的債務進行債轉股，價格為4.25港元/股，同時會給予5年期的優先票據，在第3年支付首筆攤銷款；給予8年期的優先新票據，在第4年支付首筆攤銷款。

相比起正榮、龍光兩家合計約64.33億美元債的重組初步方案出爐，早就公布境外債重組方案的旭輝也有了新進展。

一名參與旭輝路演的投資人告訴界面新聞，旭輝“短端削債、中期轉股、長期保本降息”的重組框架大方向已得到債權人認可，同意降負債，降杠桿，維持公司凈資產，保持經營。

界面新聞了解到，旭輝的境外債重組方案目前還在就細節進行溝通，雙方皆致力于不斷縮小分歧，尋求兼顧各方利益的解決方案。

境內債方面，旭輝年內已完成3筆境內公司債及CMBS展期工作，包括今年5月的“20旭輝01”、10月的“20旭輝03”及一筆CMBS，合計展期金額超過53億元。

目前，旭輝年內到期的“21旭輝03”處于2個月寬限期內，發行規模18.75億元，債券余額為8.8428億元，票面利率3.9%。最新債券公告顯示，旭輝擬于11月3日-6日召開召開債券持有人會議，審議展期議案。

在房地產整體融資層面，近期也有利好消息。10月底召開的中央金融工作會議首提房地產新監管模式，出險房企或許也將迎來利好。

此次會議提到，促進金融與房地產良性循環，“要健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱。”

多位分析人士認為，強調一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，有利于化解行業已出險的房企風險，通過支持需求端和供給端來重塑房地產行業發展的信心。