文|睿思網

11月16日，紅星美凱龍舉行CMBS計劃推介會，這也是其被建發股份收購后的首次公開募資。

據介紹，此次CMBS擬發行規模不超過40.1億元，期限不超過18年，所募資金將用于償還標的約15.71億元的銀行貸款余額，剩余部分將留作補充流動資金。而建發股份作為擁有美凱龍約30%權益的控股股東，也為此提供了差額支付及回售增信。

此外，紅星美凱龍還透露成功發行滿3年后的續接方案，包括：（1）選擇同一物業重新發行CMBS，從而達到對以往CMBS的置換；（2）借助家居REITs實現證券化退出；（3）投資者轉售等方式。

隨著此次CMBS的發行，紅星美凱龍也正式將旗下最優質的商業賣場——上海全球家居1號店南館推向資本市場。

“最優質”的賣場

據了解，上海全球家居1號店南館項目是美凱龍控股公司新偉置業名下的中高端物業資產，實際控制人為廈門市國資委，由紅星美凱龍團隊負責運營。

該賣場位于上海市普陀區，處于上海市人民政府、上海火車站、虹橋機場的交匯處。總建筑面積為23.2萬方，分為地上6層和底下2層，可租賃面積約為17.1萬方。

上海全球家居1號店南館開業于2008年，當時造價約13.79億元，但由于后續建設及經營所需進行了相關融資安排，現仍有銀行貸款15.71億元。

據了解，該賣場今年的出租率僅有90.4%，但其在2018-2020年期間始終保持著95%以上的出租率。營收方面，2020-2022年的運營收入分別達到3.42億、4.12億和3.54億，明顯高于美凱龍的其他賣場。截至目前，該項目入駐租戶共計416家，換租率約12%。

紅星美凱龍方面表示，有信心該賣場的經營表現將在2025年恢復至疫情前水平，并預計未來10年的營收都保持約5%以上的復合增長率。

然而，盡管紅星美凱龍帶著誠意滿滿的項目而來，似乎也未能完全打消投資者的顧慮，紅星美凱龍走低的業績和大額負債仍然是投資者最為關注的焦點。

一份糟糕的答卷

今年以來，紅星美凱龍的業績始終不甚理想。僅從營業收入來看，紅星美凱龍的表現尚可。其第三季度實現營收30.15億元，與第二季度的30.43億元基本持平，甚至略高于第一季度的26.17億元。

但在歸母凈利潤上，第三季度內由于出現7.11億元的虧損，一舉直接抹去了紅星美凱龍此前的所有努力，前三季的業績由盈轉虧。

此外，紅星美凱龍的分店數量及經營面積也在不斷萎縮。截至9月末，紅星美凱龍的自營商場已經從去年年底的94家凈減少至89家，委管商場從285家凈減至278家，總經營面積也從2250.83萬平方米減少至2195.6萬平方米。

紅星美凱龍的表現也與當前家居產業的回暖趨勢背道而馳。前三季度，我樂家居、歐派家居、志邦家居等企業均實現了業績和營收的雙增長，其中我樂家居超的營收增幅超過40%。

紅星美凱龍堪憂的經營表現，也令一眾投資者對上海全球家居1號店南館能否真正實現連年增長，打上了一個問號。

除此之外，紅星美凱龍棘手的債務壓力也成為此次CMBS發行的阻力之一。

截至三季度末，紅星美凱龍的有息負債規模約327億元，其中一年內到期的規模占比約22%，逾期債務總額為12.35億元。即便按每年40-50億經營性現金流推測，也很難在短期內擺脫債務壓力。

不過也有聲音認為，擁有國資背景的建發股份，可以將紅星美凱龍拉出困局，可事實真的如此嗎？

建發股份的“庇護”

在此次CMBS籌備中，3A主體的建發股份為該賣場項目提供增信措施。此外，紅星美凱龍方面稱，建發股份可以為項目進行引流，旗下客戶也是美凱龍的潛在資源。其中，建發房產的“增量”客戶與建發物業的“存量”客戶都有購置建材的需求。

然而，值得注意的是，作為控股股東的建發股份今年以來的業績同樣呈走低趨勢。

今年前三季度，建發股份錄得歸母凈利潤為124.21億元，同比增長238.52%，但這一可觀的數據主要是由公司在第三季度將紅星美凱龍家居集團納入合并報表范圍，確認重組收益所致。

剔除收購美凱龍控制權事項帶來的重組收益后，建發股份前三季度的歸母凈利潤僅為29.3億元，同比下降20.14%。其中，供應鏈運營和房地產這兩大建發原有的主營業務在利潤上分別同比減少5.11億元和1.89億元。

與此同時，隨著建發股份的收購，紅星美凱龍亦迎來一輪人事大調整。今年8月，紅星美凱龍董事監事會完成換屆，大批建發系核心高管進入管理層，14個席位中占了5席，原創始人兼董事長車建新降為總經理，建發股份董事長鄭永發則為現任董事長。

大刀闊斧的人員調整，意味著后續經營風格及策略的改換，也加深了股東們對現有經營狀況存在諸多疑慮。

紅星美凱龍能否憑借新控股股東的加持重回巔峰，仍是未知數。