界面新聞記者 | 王婷婷

房地產行業的狂熱浪潮逐漸褪去，昔日在土拍市場大顯身手的央企中鐵也克制了不少。

中指研究院數據顯示，今年前11個月，中國中鐵（以下簡稱中鐵）權益拿地金額88億元，排第27名；拿地面積共100萬平方米，排第52名，這一拿地金額相比去年同期下滑近五成。

2022年1-11月，中國中鐵的權益拿地金額為165億元，排16名；拿地面積300萬平方米，位于第五名。

與投資放緩不同的是，中國中鐵銷售業績保持穩定。去年前11個月中國中鐵實現銷售額598億元，位于行業第29名；今年同期的排名則略有上升，以556億元位居行業第25名。

在主業同為基建的央企中，中鐵的地產規模相比并不突出。中國建筑旗下的中海地產今年的拿地金額排行業第一，中國鐵建則排行業第七。

當中國建筑旗下的各大地產平臺、中國鐵建還在全國土拍場上“豪擲千金”時，中鐵開始轉向代建、城市更新等領域，偶爾才會參與熱門地塊競爭，并且還要比拼運氣。

轉戰舊改、代建

今年以來，上海城市更新跑出加速度，“兩舊一村”改造得到提速擴容。

截至目前，上海今年已完成零星舊改8.52萬平方米、舊住房成套改造28萬平方米、啟動改造城中村10個。作為房地產行業新發展模式下的“三大工程”之一，城中村改造重要性凸顯，也為房企們帶來新的機遇。

中鐵也不想錯失這一機會。近日，中國中鐵宣布，旗下子公司中鐵（上海）投資集團有限公司聯合中鐵置業集團上海有限公司，拿下了上海市松江區洞涇鎮滬松公路相鄰地塊“城中村”改造項目。

據了解，松江區洞涇鎮滬松公路相鄰地塊“城中村”改造項目是經上海市城市更新領導小組評審，于2023年1月19日正式取得《上海市住房和城鄉建設管理委員會關于認定松江區洞涇鎮滬松公路相鄰地塊為“城中村”改造項目的復函》。

公開資料顯示，滬松公路相鄰地塊“城中村”改造項目總用地面積約24公頃（約361.10畝），共分成6個地塊，分布于滬松公路兩側。這6個地塊全部位于經全市摸底調查的705個“城中村 ”點位內。

作為城中村改造項目，地塊的開發要求和難度相應會更高。出讓要求顯示，本次改造將著力強化洞涇鎮整體片區功能強化，通過改造項目進行改造范圍內及周邊銜接地塊的舊改翻新，完善城市整體設計及功能塑造。

目前，松江洞涇板塊的新房主要有華發海上都薈、保利發展洞涇地塊、中建大椿·嘉利椿庭、興云間等，均價5萬元/平方米左右。

除此之外，中鐵也將目光投向多家房企搶占的代建賽道。

近兩年來，代建業務憑借穩穩收益率、低杠桿以及逆周期、對資金要求相對較低等特性，成為不少房企輕資產轉型的選擇。

中鐵進入代建領域，旗下子公司中鐵置業是主要的業務平臺。

今年6月13日，中鐵置業西安公司代建杭州市臨安區大型住宅“平峰曉廬”項目，正式進軍華東代建市場。

8月份，中鐵二十局房地產公司也成功中標重慶市高新區西永組團Z分區Z46地塊項目代建代銷及EPC服務合同。

10月11日，中鐵置業西安公司又與山西喬氏實業控股集團有限公司正式簽約，宣布代建喬氏集團太原沙溝項目。

中鐵置業西安公司在代建領域已有一定經驗，在順利實現杭州臨安和太原萬柏林兩個代建項目落地之后，還成立了專業機構，主要模式為輸出代建管理為企業紓困。

今年以來，中鐵在代建領域拓展了一定體量項目。據中指研究院數據顯示，今年前9個月，中鐵置業以247萬平方米的新簽約規模位于行業第13名，超過招商蛇口、朗詩綠色地產等。另外中鐵二十局地產，也以25萬平方米的新簽約規模，位于行業前三十。

“中鐵置業已計劃將代建作為集團戰略之一。”12月11日，中鐵置業集團總經理申凌云曾表述。

主攻一二線城市

中鐵依然重視房地產開發業務，這能帶來更高的銷售和營收規模。

尤其當前絕大多數民營房企投資收縮，央國企成為全國土地舞臺上的主角，中鐵也從中受益。只是對比過去的全國開花模式，中鐵今年選擇主攻一二線城市，“拿地不在乎數量，重在質量。”

以深圳為例，在今年的第四次宅地出讓中，中鐵以34.06億元、建設3.55萬平方米現房面積的價碼，拿下位于寶安中心區的地塊。

據了解，該地塊在開拍前就已經達到最高限制地價，21家房企出價競拍。而在最后考驗運氣的環節，中鐵擊敗其他19家房企拿下地塊。

中鐵在上海的運氣也不差。據界面新聞了解，在今年上海首輪集中供地期間，中鐵旗下的中鐵置業共報名參拍5幅地塊，最終從15家房企競爭、20多輪競價廝殺之中，以總價19.05億元奪得熱門的徐匯區田林街道地塊。在此之后，中鐵置業還參與了閔行區華漕鎮地塊的競拍。

在北京市場，中鐵則不再“單打獨斗”，而是采取聯合拿地的方式降低風險。今年5月，中鐵聯合華潤置地以37.26億元+1.8萬平方米的現房銷售面積競得大興區西紅門鎮一幅地塊，溢價率15%。

前不久，中鐵又聯合北京興創置地以19億元競得北京大興區黃村鎮宅地，溢價率1.06%。

除一線城市外，中鐵在西安等核心二線城市也在繼續“拓展疆土”。 比如8月9日，中鐵置業西安有限公司以4.806億元摘得了曲江新區31.176畝住宅用地。

作為建筑巨頭之一，中國中鐵的房地產開發旗艦平臺是中鐵置業，屬于全國性布局，在北京、上海、華南、中南、西北、西南、東北等地區均設有公司。

同中國建筑集團的體系一樣，中國中鐵旗下各工程局、設計院也有房地產子公司，業績相對突出的有中鐵二局、中鐵建工以及中鐵四局，目前已形成一定規模。

對于多個平臺在地產領域發展的態勢，中國中鐵曾表示，已在陸續推進房地產板塊整合。

但就眼下的情況來看，中鐵旗下的住宅項目無論是在口碑還是銷售方面，分化相對嚴重。

比如位于上海青浦徐涇板塊的中鐵·虹橋逸都，實現了三開三罄的成績；位于奉賢新城的中鐵湖光逸景，也是四次開盤均售罄。

但位于臨港片區的中鐵諾德璟宸，從去年12月到今年6月兩次開盤，去化只有不到四成。

市場分化，中鐵的口碑也面臨挑戰。年初被購房者“瘋搶”的中鐵·虹橋逸都，到下半年就面臨維權。

一名業主告訴界面新聞，該項目存在降低裝修標準的問題，比如新風系統是家庭淘汰的單向管，空調是成本低的商用款，“裝修三大件遠低于同價位的隔壁樓盤。”

一名熟悉中國中鐵的內部人士告訴界面新聞，“中鐵雖為央企，但資金也有壓力，很多項目都靠相關部門內部消化。最近兩年項目維權很多，沒錢，所以修建得也慢。”

與大部分房企一樣，中鐵今年內部人員流動也較大。一名前中鐵員工表示，公司今年還開始實行末尾淘汰制，評估分為優秀、中等和差，差的直接淘汰。

想要逆市獲勝顯然不容易。所以，選擇轉向代建與舊改業務，或許是中鐵面對行業變化的另一套解法，但也會面臨更激烈的競爭。