文|RET睿意德商業地產
城市更新，越來越高頻地同城市地標、街頭藝術、網紅園區、主理人文化、city walk……聯系在一起，時代記憶疊加時尚顏值，成為網紅打卡地。當然，空間年輕態并非城市更新的全貌。從城市環境面貌改善的化妝運動，到文旅商功能再劃、消費場景重塑的存量規劃，再到機能提升、在地文化激活的有機更新，城市更新深化推進的過程，不再僅僅圍繞一方空間或建筑形態做解決方案，也不再是純粹的美學更新，而是越來越回歸商業邏輯，聚合內容和長效經營，關注其經濟效應和資產價值。
城市更新，要盤活城市老舊閑置設施、升級城市功能，因此要將其視為城市資產，著重其資產價值提升的設計和更新，以實現產業共生、業態共享、多元資本參與。那么如何站在城市資產的角度重新設計？成功的城市更新，社會、經濟、文化上都發生了哪些煥新？
城市更新其本質是城市職能的再造，是社會關系、文化影響、經濟功能更新的體系化工程。這就要求在更新過程中，基于人、內容和場域，引入更有經濟實力的人、匹配更豐富的消費內容、讓空間承載更多經濟產出的生產單元，從而真正意義上重構資產價值體系，讓更新主體獲得收益回報，讓消費者樂于消費。RET睿意德通過研究國內外經典案例，探究城市更新如何在有機更新下實現價值再造。
01 人群再聚合：多元社會關系鏈接新的價值共同體
城市因人而興。更新項目的老舊不僅在于空間，也在于人群的單一和固化，只有吸引并留下人流，特別是新興人群，才能帶動消費，引領產業，串聯居住、就業，賦予項目新的生命力。因此，檢驗城市更新成果的重要標志之一就是，是否實現了由單一人群到多類人群的聚合，是否締造了新型的生產關系組成，如產業人群、居住人群、旅游人群等。
位于倫敦泰晤士河南岸的巴特西發電站，不僅吸引了很多年輕高收入群體定居，近千萬的觀光客到訪，更重要的是聚焦創意產業引入Apple等數字媒體公司、科技公司、新興產業公司，吸引創意工作者、商務人士源源不斷涌入。為社區帶來了創新思維和活力，也與傳統的居民和企業形成了互動合作的關系，共同推動社區的繁榮與發展。更新成為集總部辦公、商業、高檔居住、文化休閑公共區域于一體的產業社區。
意大利都靈OGR車站改造，從工業基地改造為集技術、設計和創新于一體的現代化中心。共享辦公、社交餐桌的空間布局，為企業家、技術專業人士、創業者等搭建了無縫銜接與交流的橋梁。而公共空間和文化活動的舉辦，也吸引了當地研學教育的參與者、藝術愛好者的參與。在相互的碰撞、交流、合作中，推動了當地創意產業的發展。
通過“引人、聚人、留人”，更多元、更多元的人群產生聯結，將形成新的價值共同體，重構生活方式，所激發的社交能量成為城市活力的核心驅動力。
02 文化再融合：在地文化與先鋒文化締結新的文化體驗
城市是文化的凝結、生活的載體。2000年英國出臺《城市白皮書》，強調了文化、休憩、運動等人文內涵的重要性，開啟了以文化為導向的城市更新新階段。不少更新項目本身就攜帶文化基因，若能延續歷史文脈，導入全新的文化表達，打造更具傳播性、更年輕化的文化產品，能增加項目軟實力，也能進一步催生更多文化產業，帶動項目社會價值、商業價值、經濟價值的提升。正如英國學者Miles and Paddison所說，“文化可以作為經濟增長的推進劑”，不僅可以豐富消費內容，還能產生更大的城市影響力。
回顧都靈OGR的第三次更新，很重要一點就是在原有工業文化、博物館文化的基礎上，引入了更現代先鋒的文化屬性。將OGR作為游客與當地居民的參觀地，設立“都靈011 Biografia di una citta”主題展覽，供人們了解都靈過往的工業歷史。同時在Sala Fucine（鍛造廠）與Duomo（圓頂）兩個OGR的核心文化空間舉辦各種前衛小眾藝術展覽、演出、音樂會（從古典到電子音樂）、戲劇和舞蹈活動，以及前沿的科技產學研實踐等。建筑整體裝修風格也在時代風貌基礎上，打造了現代藝術場景。重溫工業輝煌的同時，讓歷史情懷實現了二度創新，讓人們在文化互動中參與城市更新。
日本新宿東急歌舞伎町塔，在歌舞伎町“不夜城”文化的基礎上，將其改造成為東京最有創意的娛樂聚場。采用“橫丁”（胡同）概念，以復古元素展現昭和時代風貌，發展區域夜經濟；引入新生代游樂設施、動漫IP，豐富全新的娛樂體驗；建筑內外空間展有各種主題的影像藝術作品，古今的融合碰撞在這里交匯。
通過更新，淬煉歷史文化精髓，融入當地居民的日常生活，以更年輕態的表現形式促成新的內容體驗，植入更多公共文化服務，以文化產業推動城市生活的鮮活，實現人與城市，傳統與現代的共生。
03 內容再匹配：新興產業導入驅動功能升級
城市更新，就是要煥新已經不適合城市現代化發展的功能。引入新產業，正是替代陳舊落后的業態功能，創新消費場景，打造城市發展的新地標、新引擎，提升區域的人口承載力和吸附力，促進經濟發展，帶動物業升值。
倫敦金絲雀碼頭，從城外一處廢棄的老碼頭，到成為倫敦新的商業與金融增長極，很重要的一點就是對區域功能重新定位，將其作為倫敦商業發展新區規劃。核心功能的導入與聚集趨勢起到了帶動作用，一批銀行總部、商業公司和一流媒體如匯豐銀行，花旗銀行，摩根大通、每日電訊報，路透社等機構迅速入駐。據統計，金絲雀碼頭擁有50%以上的英國百強公司和100多家歐洲500強企業，對倫敦的經濟總量的貢獻率超37%。經濟功能的導入之外，金絲雀碼頭還著重發展文化與教育功能，三大功能組合讓金絲雀逐漸發展成為倫敦東部最為重要的文化活動區域，成為世界知名的新興綜合商務區。
波特蘭珍珠區Pearl District的改造亦然。藝術工作室與畫廊的聚集，形成濃厚的創意文化氛圍；利用老舊倉庫改建成的Loft住宅吸引了大量藝術家和創意人士入住；改造后的辦公區域吸引了超1000家企業，其中60%是創意產業，如廣告、設計、軟件等。此外，充分尊重市場規律，引入大范圍的公共參與，最大化激活開發項目的商業潛力。與開發商合作改造的釀酒廠街區，短短幾年增值10倍有余。波特蘭珍珠區通過20年間不斷更新，不僅成為美國十大最偉大社區之一，更提升了當地的資產價值，該區域房地產價值在20年間增長1500%，就業人數增長了128%。
如果說多元人群的聚集，形成了新的社交場域；新的文化體驗，增加了空間的軟實力；那么，引入新經濟單元入駐，推出層出不窮的新內容，提升了城市的綜合價值。而產業帶動的商業價值“變現”后又進一步反哺城市建設、街巷生活肌理的修復，形成良性循環。
結語
城市更新的不易，在于既要改造“表”，更要改造“里”；既要實現空間顏值的“逆生長”，又要實現閑置資產的增值；既要關注社會公益，又要兼顧經濟效益。通過延續項目原有優勢，導入更新的產業，鏈接商業、藝術、文化等更豐富的內容，實現城市機能的再生，是城市更新操盤手們值得深入思考、不斷探索的命題。