文｜實習記者 朱簞 記者 彭飛

在房地產市場經歷深度調整的2023年，面對供求關系發生轉變，北京房地產市場在面臨挑戰的過程中，也尋找著新機遇，各細分板塊的發展呈現出不同特點。

1月10日下午，第一太平戴維斯華北區董事長胡裕華在展望2024年北京房地產市場時表示，“進入2024年，雖然出現的問題并未完全解決，但市場信心正在恢復。因此，2024年將定位為市場修復之年，尤其是需求端的修復是行業逐步擺脫低谷、走出陰霾的關鍵所在。”

過去的2023年，北京商業地產大宗交易活躍度明顯提升，成交宗數創下了市場新高。

據戴德梁行1月10日發布的數據顯示，2023年北京大宗交易市場共實現交易額576億元，同比上升89.1%；成交宗數59宗，同比上升68.6%。

在買家類型上，自用型買家成交額占總成交額比例達49%，其中9成標的為寫字樓物業。同時，保險機構成為去年最活躍的一類投資機構，險資背景的買家成交額占全部投資類成交額的41%，其中78%的金額投向了辦公類物業，成為了寫字樓市場除自用買家以外的最大一類買方。

對于2024年的大宗交易市場，第一太平戴維斯預測，今年北京將會有更多的優質資產入市，需求端則會以機會型收購為主，潛在買家會更關注資產的品質、價值與稀缺性。而一些熱門的新經濟賽道，如長租公寓、產業園區、物流資產，甚至是零售類資產，均有望受到投資者的青睞與追捧。

北京2023年的零售市場也有明顯復蘇。第一太平戴維斯當日發布的報告顯示，2023年全年，北京的零售市場處于爆發狀態，共有16座新項目入市，累計供應零售面積約186萬平方米，包括12座購物中心、1個百貨項目、2個奧特萊斯項目及1條商業街。

在各商圈及項目進行升級及品牌調整的背景下，去年四季度北京購物中心平均空置率也有所下降，達到4.5%的相對低位，環比和同比分別下降2.4及3.2個百分點。同期，全市優質購物中心的租金水平有所微調，首層平均租金環比微漲0.8%，達到每平方米每月810.4元。

展望2024年，預計還將有近20個新建成及城市更新項目入市，帶來約250萬平方米新增零售面積。

在寫字樓市場方面，2023年北京市場仍處于供需失衡的調整階段。

整體來看，2023年北京甲級寫字樓市場累積凈吸納量約12.7萬平方米，較2022年同期上升56.7%。四季度全市甲級寫字樓市場新增辦公面積約19.2萬平方米，而需求端僅錄得約2.1萬平方米的凈吸納量，環比下降83.2%。

受新項目持續入市、租賃需求走弱的雙重因素推動，全市的甲級寫字樓空置率繼續上升，環比、同比分別上升0.9及4.1個百分點，達到20.4%的高位。

業主們也采取“以價換量”的策略，從而導致寫字樓的平均租金持續下滑。四季度北京甲級寫字樓平均租金下降至每平方米每月303.2元，環比、同比分別下降2.3%、6.9%。

戴德梁行預測，未來三年，北京寫字樓市場還將迎來百萬平方米的新增供應，其中40%集中在2024年入市，將拉動北京全市空置率繼續上揚，租金水平或將繼續下調。

2025-2026年，隨著市場新增供應的放緩，經濟形勢的向好以及企業經濟效益的好轉，北京寫字樓租賃市場成交將逐步回暖，新興戰略企業或成市場需求新風口。

過去的2023年，北京房地產市場在政策方面也有諸多利好，同時公募REITs的落地，也有利于市場進一步回升。

第一太平戴維斯指出，去年一攬子房地產利好政策連番出臺，從限制性政策松綁到公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施等，供需兩側雙管齊下，在加快釋放住房需求的同時助力拓寬融資渠道、提升資金利用效率，進而推動整個市場加速回暖。

預計2024年政策效果將進一步落地顯現，房地產市場也將在新舊模式轉化的過程中尋求新平衡。