界面新聞記者 | 王婷婷

2024年的上海高端市場走出了獨立行情，令一眾開發商逆勢改運。

最典型的就是中海、融創。央企中海今年憑借中海領邸和中海順昌玖里這兩個高端豪宅項目的熱銷，在滬銷售業績排名從去年的第18名（112.74億元）直升至“銷冠”寶座，以573.47億元（2024年1-11月）的成績排名第一。

至于融創，去年甚至在上海房企TOP20榜單上不見其名，但今年前11個月也憑借273.49億元的銷售額位列第二名，排在其后的是去年上海“銷冠”招商蛇口（256.7億元）。

眼看著這些開發商頻頻嘗到甜頭，許多開發商開始坐不住了。但是想要在上海高端市場有一席之地，光有實力還不夠，還要看運氣、品牌認可度、項目品質等。

拿到地才算擁有進入上海高端市場的“入場券”，為了這張入場券已難壞了大部分房企。央企中鐵有這個實力，但還差一點運氣。中鐵置業集團有限公司是中國中鐵股份有限公司的全資子公司，是中國中鐵特色地產旗艦企業。

截至目前，今年上海公開土地市場共推出40多宗地塊，中鐵置業只拿下了兩塊，分別是浦東新區上鋼街道地塊和閔行區七寶鎮古美北社區地塊。其中，閔行地塊還算不上高端項目（房地聯動價8.58萬元/平方米）。

值得一提的是，浦東新區上鋼街道地塊項目也即將迎來收獲期。12月14日，浦東中鐵世博云境發布銷售公告，項目備案名為云啟名邸，總計3棟樓共158套房源已全部取得預售許可，定于12月27日開盤銷售，均價10萬元/平方米。

根據其公布的一房一價表顯示，本次準售房源面積段為115-162平方米，單價在8.8萬-11.7萬元/平方米區間，單套總價1009萬元-1899萬元區間，貨值總計19.5億元。

12月15日，中鐵世博云境開啟認購，共推出158套房源。中鐵置業上海內部人士告訴界面新聞，截至12月19日，項目認購結束，認購率295%，確認觸發積分制，“認購超預期，開盤當天應該能清盤。”

今年5月28日，今年第二批次土拍，浦東新區上鋼街道Z00-0101單元37-12地塊共吸引來8位競買人參與競拍，現場經過18輪競價觸及最高限價約13.24億元后，8位競買人均同意進入競“高品質”指標環節。

最終，中鐵置業擊敗保利發展、招商蛇口、中海地產、綠城、北京城建、象嶼地產等開發商，將該地塊收入囊中，成交樓板價53041元/平方米，溢價率10%，房地聯動價為10萬元/平方米。

顯然，這并不能滿足中鐵置業對上海加碼的野心。于是，這家開發商決定再次“曲線”突圍，繼去年中鐵置業拿下了松江區一城中村改造項目，近日又斥資14.26億元中標了上海楊浦區歷史風貌保護地塊。

12月中旬，上海市楊浦區宣布，中鐵置業集團成為定海社區I15-01地塊歷史風貌保護項目的實施主體。該地塊位于大橋街道89街坊，總價14.26億人民幣，出讓面積1.35萬平方米，容積率1.4，地上計容建筑面積1.9萬平方米，樓面價約7.5萬元/平方米。

公開資料顯示，該地塊內公共租賃房的建筑面積占比為5%，整體建筑高度限制為12米。該地塊完全位于規劃肌理保護范圍內，風貌保護用地占地塊出讓范圍的100%，歷史建筑面積約為7000平方米，均為具有傳統特色的里弄建筑。

也就是說，該地塊將打造成風貌別墅類產品。對于中鐵置業來說，在高端市場競爭激烈的上海，既是一個重要機遇，也是一大挑戰，直接影響著中鐵置業接下來在上海的發展策略。

從位置來看，該地塊區位優勢較為明顯，緊鄰黃浦江沿岸，距離僅約500米，距離12號線寧國路地鐵站大約1公里。地塊東北側為中建壹品浦江之星（均價10.8萬元/平方米），該項目于今年5月推出428套高層房源，目前已售罄。

地塊西側700米處為興華里項目，目前已認購結束，共推出106套多層洋房，均價12萬元/平方米；東側1.3公里左右為縵云上海，上一次開盤時間為今年9月14日，均價12.2萬/平方米。

據界面新聞了解，目前楊浦樓市面臨銷售分化現象嚴重，十分考驗開發商的操盤能力。尤其對于別墅類產品，總價段更高，且供應還在不斷增加，未來或許會面臨更大的壓力。

但對于中鐵置業而言，整體市場熱度尚在，必須趁勢搏一把。為了顯示中鐵置業在城市更新領域的能力和決心，10月24日，上海市“歷史文化風貌區更新”主題論壇在中鐵置業上海公司舉辦。

中鐵置業上海公司總經理、黨委副書記王偉東表示，公司一直致力于城市綜合開發運營，在歷史文化風貌區更新方面，緊跟城市更新發展戰略，在上海市風貌類城市更新項目研究上取得了一定成果，未來將繼續推動上海城市更新和歷史風貌保護工作取得實質性進展。

可見，中鐵置業為此番拿得歷史風貌地塊做足了準備。尤其是受此前位于西虹橋片區的中鐵虹橋逸都項目口碑下滑影響，中鐵置業也迫不及待要為上海帶來一些不一樣的產品，以扭轉品牌形象。

但從全國來看，中鐵置業有收縮的勢頭，在機會型策略和深耕型策略中，顯然選擇的是后者。中指研究院數據顯示，2022年中國中鐵以165億元的拿地額排行業第17名，2023年以136億元的拿地額排行業第18名，但今年1-11月，中國中鐵的拿地金額僅為83億元，排第21名。

除了上海外，中鐵置業目前較為青睞的城市還有北京、深圳、西安等，今年也曾參與這些城市的熱門地塊搖號，都運氣略遜于在上海。

比如11月5日，在海淀區功德寺HD-GDS-002地塊的出讓中，共有越秀、華潤、中海、金茂、海開&建工、綠城、中鐵置業共7家房企報名，最終中鐵與該地塊失之交臂。

在西安也是如此，11月11日，曲江文教園板塊一宗約61.616畝商住用地共吸引中海、華潤、金茂、中鐵置業、四川邦泰5家企業參與競買，最終買家為金茂，中鐵置業繼續陪跑。

在深圳，11月13日，深圳前海合作區招商街道的一宗居住用地K104-0049以招拍掛形式出讓，招商蛇口、天健地產、綠城中國、中鐵置業4家房企展開爭奪，最終花落天健地產，中鐵置業再次空手而歸。

可以看出，臨近年末，中鐵置業急于補倉，但因每次瞄準的都是熱門地塊，所以搶中的概率很低。

這與中鐵置業上半年的經營數據有關，2024年上半年報告顯示，期內公司實現營收約69.87億元，同比減少57.29%；歸母凈利潤約-10.44億元，而上年同期為-1.67億元。報告期內，中鐵置業的經營現金流為-9.66億元，而上年同期為59.78億元。

今年年初，中鐵置業黨委書記、董事長楊智艷也明確表示，一方面，要抓住機遇，乘勢而上，實現投拓新突破；同時，要加大項目研判力度，堅持優中選優獲取優質項目。此外，還要全面參與大灣區核心區域項目競爭，在保障性住房、公共設施、城中村改造方面持續發力。

房地產市場調整仍在持續，房企逢地就拿的路徑已經行不通，唯有核心城市核心地段的地塊才更具安全性，中鐵置業的激進策略也不得不調整，要優中選優。但“優中選優”幾乎已是所有開發商的拿地共識，想要在激烈的競爭中脫穎而出，難度非常大。

而且，市場環境變幻莫測，中鐵置業能否踩中節點，錄得可觀的銷售業績和維持良好的口碑形象，以實現公司的整體經營改善，也依舊面臨不確定性。