大家好，我是盧俊

站在小陽春的節(jié)點(diǎn)上來給大家聊聊上海樓市的問題

關(guān)于樓市的冷和熱我相信很多人在日常都非常高頻的看到過，我們?nèi)粘Ｆ鋵?shí)有過很多常規(guī)數(shù)據(jù)的分析和解析

看多了各種碎片化的消息可能會(huì)更加迷茫

所以今天我和大家聊聊基本面的東西

站在今天這樣的基本面之下，很多趨勢性的結(jié)論或許大家就呼之欲出了

01

其實(shí)我們能夠看到一些數(shù)據(jù)性的消息

其實(shí)三月每天的成交非常活躍，截止到18號(hào)整體的成交已經(jīng)突破了1.6萬套

而且每個(gè)周末過千套的成交速度非常穩(wěn)定，上周六上海二手房單日成交1473套也創(chuàng)了新高

對于三月過2萬套已經(jīng)是必然

目前期待的是到底能不能過2.5萬套以及過兩萬的趨勢能不能持續(xù)下來

其次，看一手

截止到3月17號(hào)，根據(jù)目前市場可以統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)來看，2025年1-3月份上海新房認(rèn)購項(xiàng)目共計(jì)36個(gè)，其中44%樓盤的認(rèn)購率超過100%

其中前灘公館單個(gè)項(xiàng)目迎來802位意向業(yè)主認(rèn)購，認(rèn)購率達(dá)到334%；

已開盤項(xiàng)目20個(gè)，45%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了開盤即清盤

針對于土地端，這是能夠表態(tài)市場對于未來預(yù)期信心的跡象符號(hào)

現(xiàn)在來看上海的土地市場非常火熱

從去年7月到現(xiàn)在，累積有超過20幅地塊溢價(jià)率在10%以上，其中10幅地塊溢價(jià)率突破20%，最高的兩幅更是達(dá)到40%及以上

最讓人意外的必然是新楊思地塊

地處浦東內(nèi)中環(huán)，2022年9月浦發(fā)集團(tuán)拿地的時(shí)候，成交樓板價(jià)還只有5萬/平出頭

只過了短短兩年就躍升到了7.4萬/平，漲幅驚人，接近50%

另外

去年的第三到第八批次，還有今年的兩批次，上海可以說是每逢土拍必出地王

其中10幅宅地的樓板價(jià)超過8萬/平，最高的4幅地更是超過了10萬/平

拿地名單中還出現(xiàn)了像貝殼集團(tuán)旗下貝好家，這樣讓人驚喜的新面孔

整個(gè)上海樓市在進(jìn)入2025年之后可以說非常的活躍

02

可能很多人還有一個(gè)疑問

現(xiàn)在活躍不代表以后活躍

為什么這一次小陽春后面的走勢就比較樂觀呢

畢竟我們拉了2021年開始每個(gè)月的二手房成交套數(shù)

在2022年之后，上海樓市好像好一兩個(gè)月之后立刻成交就下來了

而且每個(gè)月的成交起來都伴隨著各種政策利好的刺激

好像很多人在過去三年的感受就是，上海樓市的成交都不太持久

那為什么這次就會(huì)覺得比較持久

這其實(shí)是非常好的問題

我們來回看這個(gè)月的成交

首先有一個(gè)明顯不同

這一次的成交回暖并沒有任何的政策刺激，而是完全的市場面自發(fā)主動(dòng)的反彈

某種程度上，經(jīng)歷了三年的周期市場完成了預(yù)期筑底

3月的成交回暖正是對于筑底的一次表態(tài)

而對于三月之后的后續(xù)趨勢，本質(zhì)上就可以從“市場因素”的基本面來回答

03

關(guān)于上海樓市的趨勢，需要關(guān)注兩個(gè)基本面，或許對格局各位就會(huì)有判斷

都說討論樓市就是討論信心

但是到底什么是信心

很多人討論信心注意力都在關(guān)注價(jià)格

這其實(shí)是有點(diǎn)偏門，所謂的信心本質(zhì)上是購買力信心

客戶在面對市場整體的購買力表達(dá)上到底是不是堅(jiān)定，這個(gè)決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的基本面

上海樓市在2024年有兩個(gè)底層邏輯的呈現(xiàn)

第一是城市樓市的資金池

（單位：億元）

樓市最害怕的是什么，就是房產(chǎn)變成了不動(dòng)產(chǎn)

本質(zhì)上就是樓市信心不夠，資金流不進(jìn)來，那么房產(chǎn)就失去了變現(xiàn)能力，從而從資產(chǎn)變成了負(fù)債

這個(gè)就是典型的信心下滑的表現(xiàn)

但是我們來窺視上海樓市，整個(gè)樓市每年都有過萬億的現(xiàn)金在流動(dòng)

這是一個(gè)龐大的資金池

并且這兩年整體資金池有明顯回流的跡象

這代表著整體市場資金并未撤離上海市場

更重要的是，有資金的存在資產(chǎn)就擁有了變現(xiàn)能力，這構(gòu)成了這個(gè)城市的底層信心

另外特別需要關(guān)注的一點(diǎn)，上海應(yīng)該算是全國范圍內(nèi)僅有的二手資金池大于一手資金池的賽道

這件事非常重要

資金池在二手意味著，二手市場可以創(chuàng)造購買力

因?yàn)榉孔釉诹鲃?dòng)，房東可以通過賣房來獲得購買力

相比較其他城市二手規(guī)模的萎靡，一手的購買力大多需要依賴個(gè)人收入

這樣的城市購買力就非常容易波動(dòng)或者受經(jīng)濟(jì)的影響

但是上海因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)流動(dòng)性的補(bǔ)充，整體的購買力會(huì)夯實(shí)很多

這也是為什么上海市中心需求這么充沛的根本原因

本質(zhì)上這也讓上海樓市擁有了對沖周期的可能性

另外一個(gè)特征來看橫向比較

上海塔尖購買力擁有全國范圍內(nèi)壟斷

這是一次真正意義上的壟斷，哪怕橫向比較其他一線城市而言也是如此

2024年全國3000萬以上的成交，上海一個(gè)城市就占據(jù)的半壁江山，把一二手加在一起上海有接近60%的份額

這說明不論經(jīng)濟(jì)環(huán)境怎么樣，上海這個(gè)城市構(gòu)成了全國范圍內(nèi)高端購買力的一致認(rèn)可

甚至沒有之一

換句話來說，這個(gè)城市成為了塔尖購買力在當(dāng)下最值得信賴的城市

這就決定了這個(gè)城市不論未來如何，全國范圍內(nèi)的購買力會(huì)持續(xù)不斷的涌入

所以

基于這樣的基本面再加上之前我們看到的點(diǎn)狀數(shù)據(jù)回暖，或許各位可以有了自己對于樓市是否回暖的判斷

04

不過還有一個(gè)問題

為什么會(huì)有感知上的不同

因?yàn)槿粘Ｎ覀兛吹降谋^消息，好像也是對的

那些情況為什么會(huì)出現(xiàn)

這其實(shí)就是我們要討論的信息繭房的問題

之所以出現(xiàn)這樣的點(diǎn)狀情況，本質(zhì)上我認(rèn)為當(dāng)下的上海樓市基本面已經(jīng)劃分為三個(gè)區(qū)域：

一個(gè)是上海核心區(qū)組成的市中心區(qū)域，一個(gè)是五大新城組成的郊區(qū)區(qū)域，一個(gè)叫浦東

這三個(gè)區(qū)域的市場表現(xiàn)和樓市走勢未來會(huì)完全不同

上海市中心是一個(gè)全國整體購買力最為充沛的一個(gè)區(qū)域了

我們單純來看這個(gè)位置，這是一個(gè)整體經(jīng)濟(jì)規(guī)格可以比肩香港的一個(gè)版圖

雖然面積不大，但是城鎮(zhèn)化率達(dá)到100%

這就決定了整體經(jīng)濟(jì)活躍度的濃度和密度都是非常的高的

其實(shí)這是被很多人忽略的地方，目前核心區(qū)這幾年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已經(jīng)非常的明顯，各自的定位和方向都非常清晰

然后再加上人口流動(dòng)的密切，從而讓區(qū)域內(nèi)整體的城市屬性能級(jí)頂?shù)教旎ò辶?/p>

可能這么說大家還沒有感覺，我們把數(shù)據(jù)拉到五年

數(shù)據(jù)來源于瑞觀世界，僅供參考

你就會(huì)發(fā)現(xiàn)上海市中心整體增長速度的兇猛了

這樣的趨勢其實(shí)也就造就了整個(gè)上海最有購買力的這么一群人

之前寫到全上海3000萬的購買力占據(jù)全國的半壁江山，其實(shí)多數(shù)都來自上海七個(gè)區(qū)里面的客群

其中最為夸張的就是黃浦

黃浦人均GDP就突破了66萬，但這個(gè)數(shù)字放在國家的范疇，可以排在世界第七的水準(zhǔn)

單看可支配收入也是如此，全國能夠超過10萬人均可支配收入的，只有港澳臺(tái)了

上海最近這兩年市中心的豪宅一直賣的不錯(cuò)，本質(zhì)上也是這個(gè)原因

過去幾年上海市中心一直沒供應(yīng)，這塊寶藏購買力也沒有被激活

這兩年算是徹底引爆了

另外兩個(gè)市場就相對比較容易理解

上海以五大新城為首的郊區(qū)，這部分的需求釋放更加接近于用來完成上海外來人口導(dǎo)入

不論是年輕人還是中產(chǎn)，在五大新城完成自己的置業(yè)閉環(huán)

浦東則更加清晰明朗，陸家嘴帶動(dòng)金融、張江盤活產(chǎn)業(yè)、臨港負(fù)責(zé)政策開發(fā)、外加浦東機(jī)場構(gòu)成交通樞紐

是一個(gè)完全依賴產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)發(fā)展的板塊，也是一個(gè)圍繞著產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的樓市

05

說到這里各位或許可以明白上海樓市對于不同人來說體感的不同

三個(gè)區(qū)域的驅(qū)動(dòng)力不同，樓市供求關(guān)系不同，客群不同，自然會(huì)造成體感的不同

點(diǎn)狀個(gè)案基于點(diǎn)狀環(huán)境的供求關(guān)系不同，也就有了表現(xiàn)的不同

這里也想提一些定向的意見，不同區(qū)域的樓市其實(shí)，激活政策也可以不同

對于市中心而言，本質(zhì)上是需求沒辦法更好滿足客戶

建議更好的放寬住宅限制性指標(biāo)，可以提供更多好房子，滿足市場需求

而對于五大新城而言

配套的兌現(xiàn)度是外地中產(chǎn)能否長留這里的關(guān)鍵，特別是教育資源的落地至關(guān)重要

強(qiáng)烈建議加強(qiáng)五大新城各個(gè)區(qū)域的教育資源的落地

而關(guān)于浦東

浦東最大的優(yōu)勢來自想象空間很大，地大、政策空間大、勇敢者的天下

在浦東產(chǎn)業(yè)強(qiáng)則一切都強(qiáng)，浦東對于新經(jīng)濟(jì)的擁抱程度，決定了大浦東的樓市土壤是否穩(wěn)定的關(guān)鍵

06

所以上海樓市站在2025年到底要看什么

我們需要了解這個(gè)市場的結(jié)構(gòu)性復(fù)雜，所以千萬不要用點(diǎn)狀體感來解讀全面表現(xiàn)

而對于大趨勢而言，需要下沉到市場底部去挖掘信心本質(zhì)

還是那句話，房地產(chǎn)的信心從來不是價(jià)格信心，而是每個(gè)人用腳投票決定的市場信心

上海之所以特殊，正是這個(gè)城市擁有成千上萬人在用自己的決定表達(dá)著態(tài)度