界面新聞記者 | 王婷婷

“五一”假期作為消費旺季，向來是傳統商場開業的黃金節點，承載著商家們搶占市場、提振消費的厚望。尤其是近兩年來，文旅經濟持續升溫，為商業項目注入強勁動能。

依托“五一”長假的客流虹吸效應，眾多新開業商場得以快速“破圈”，憑借文旅融合活動、特色場景體驗，迅速實現客流量與銷售額的雙向增長，成為拉動區域消費的新引擎。

但在今年“五一”，商業地產領域卻呈現出一幅截然不同的景象，商場開業數量明顯下降，開發商拓店的積極性也大幅降低。

這背后，是行業發展邏輯的深刻轉變。在經歷了多年的快速擴張后，傳統商場行業逐漸步入存量時代，單純依靠新增項目、搶占市場份額的發展模式已難以為繼，定位模糊、缺乏運營能力的商業普遍面臨較大的生存壓力。

“不能再開了，我覺得已經太飽和了，前幾年開太多。”一名開發商內部人士向界面新聞表示。

當行業不再傾向同質化競爭，新的生機與變革正在悄然醞釀，特色化與體驗化成為眾多商場破局的關鍵路徑。

以上海為例，上海悅薈廣場升級空間，4樓“恰恰谷”火熱開場，以“好谷+好飯”的復合商業模式鏈接年輕消費圈層；第一百貨商業中心打造“繁花里”，為“50+”新銀發人群提供富有情緒價值的生活美學空間。

一名資深業內人士認為，對于商業地產而言，一定要做面目清晰的項目，要做自己擅長的以及對城市有價值創造的項目。“而不是去卷那些無聊的東西，市場供應已經太多了，復制一個又一個盒子沒有意義。”

開業數量下降，行業進入存量時代

行業進入存量時代，開發商們對于新商場開業這件事變得更謹慎了。

以往的“五一”假期，新商場如雨后春筍般集中開業，通過大規模的促銷活動、明星站臺以及新穎的業態組合，吸引消費者的目光，試圖在激烈的市場競爭中迅速站穩腳跟。

但今年，商場扎堆入市不再流行，開發商更傾向于根據項目進展情況選擇開業時間。比如此前計劃于“五一”檔期開業的南昌大悅城，目前已推遲于5月31日開業。

當然，對于前期準備工作已經做足的項目來說，“五一”會是開業的最佳時機。在上海，浦發唐城印象天地在4月28日開街，定位“產業中心+社區中心+購物中心”三位一體的城市更新升級版TOD+。

南京也有新項目入市，香港置地在此推出全新商業地標項目“南京JLC”，已于4月29日開啟試運營。

據界面新聞了解，JLC商業部分總面積近9.2萬平方米，地上8層、地下4層。項目突破傳統商業邊界，融合項目定位和南京城市需求，以“城市社交客廳”（Urban Living Room）的定位打造出集消費、文化、藝術與社交于一體的開放場域。

JLC超40%為首度亮相江蘇或南京地區的標桿品牌，其中包括全新城市文化地標、占地 1500平方的方所書店南京首店。香港置地相關人士向界面新聞表示，“雖然目前還沒有具體數據，但開業當天客流量很大，而且隨著五一黃金周的到來，預計客流會有更顯著的增長。”

愛琴海集團在廈門的新項目選擇在5月1日當天開門營業。項目以“文化共創”為核心，打造年輕人的“輕松生活自在地”，涵蓋五大主題街區：運動潮流街區、微醺酒韻街區、創趣文化街區、設計師女裝聚集地、小小夢想家。

大灣區在這個“五一”期間迎來多個項目開業，最為熱鬧。

以煥新開業的深圳iN城市廣場為例，該項目歷經一年半升級改造，于4月29日正式開業。據了解，iN城市廣場在開業當天即實現97%出租率、95%開業率，匯聚250+品牌。

首批進駐品牌中，引入首店、特色店、旗艦店共29家（全國/華南首店11家，深圳首店/旗艦店11家，其他首店/特色店7家）。

此外，備受關注的深圳K11 ECOAST海濱文化藝術區也在4月28日正式開業。該項目總建筑面積接近23萬平方米，涵蓋文化零售地標K11 ECOAST、多功能文化空間K11 Cultural Centre、新世代辦公空間K11 ATELIER以及海濱長廊Promenade。

據了解，K11 ECOAST海濱文化藝術區由K11品牌創始人鄭志剛主導，歷時七年籌建。項目集戶外運動、寵物友好、藝術生活、親子家庭、創意零售于餐飲等多樣化業態，并通過藝術展覽、沉浸演出、快閃市集等豐富體驗，打造“全時段、全年齡”的城市文化體延場。

值得一提的是，籌備許久的羅湖益田假日廣場，也趕在“五一”前最后一天（4月30日）正式入市。項目匯聚時尚零售、特色餐飲、體驗配套三大核心業態。

成都作為商業活力城市，4月30日這天迎來蜀道集團打造的首個商業綜合體項目開業。成都蜀道云上城購物中心本計劃于2024年開業，“鴿”了兩次后如今終于面市。

商業市場競爭日趨激烈，每一個新開業的商場都需要面對來自現有商場以及線上平臺的雙重挑戰。即便如此，2025年仍有不少開發商選擇直面挑戰，要在一年當中的首個重要時間窗——“五一”前后開業，借助假期強大的消費勢能，為新項目搶占先機。

首店仍是新項目重要發力點

在存量競爭白熱化的當下，“首店經濟”依然是開發商們提升競爭力的 “王牌武器”之一。

一直以來，首店憑借其稀缺性與獨特性，不僅能快速吸引消費者目光，制造話題熱度，還能為商場注入差異化基因，形成難以復制的競爭壁壘。

以 2025 年五一開業的項目為例，眾多商場紛紛將首店作為核心賣點。深圳羅湖愛國路的益田假日廣場，定位 “多元藝術體驗式購物中心”，在引進的品牌中，40%為首店，50%為形象定制店。

再如廈門蔡塘愛琴海購物中心，愛琴海集團內部人士向界面新聞表示，該項目創新引進首店、定制店、旗艦形象店超60家，旨在打造廈門島內一站式新生活地標點，其中包括引序書店、嗅覺調香室、ZOUXIAOBU，林深火鍋局、NIKE mini rise等福建首店。

一般而言，首店的引入不僅能直接帶動客流，還能引發“首店效應”。當一家商場擁有多個城市首店、區域首店時，會在消費者心中形成“潮流前沿”“新鮮體驗聚集地”的印象，提升商場的品牌影響力和美譽度。

同時，首店品牌也會與商場相互賦能，商場為品牌提供優質的展示空間和精準的客群，品牌則通過自身的運營和營銷，為商場帶來更多流量，形成良性循環。

這也是行業發展大趨勢。根據此前中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《提振消費專項行動方案》，將“消費品質提升行動”列為重要抓手，明確提出打造優質消費品牌。在此背景下，首店、首發、IP 聯名正成為推動消費升級的關鍵要素，“首店經濟”正在以蓬勃發展之勢，為商業景觀注入新鮮血液。

“首店經濟”是指區域利用特有資源優勢，吸引國內外品牌首次開設門店，實現品牌價值與區域資源的最優耦合，對區域經濟發展產生積極影響的經濟形態。其實質在于重構消費生態，促進“首發經濟”與“體驗經濟”的深度融合。

瑞安新天地行政總裁張斌在接受界面新聞采訪時表示，“從我們自己的角度來看，在項目整體提升過程中首店經濟的確是我們關注的領域，也帶來了不錯的業績，比如武漢天地在去年有40多家首進的部分。”

了解“首店經濟”背后的邏輯更重要。在張斌看來，當前國內商場存在兩個問題，一是供應量過大，二是內容同質化。“好像隨便在哪一個商業體里面，同一個定位都可以找到70%-80%甚至更高比例的品牌。”

“首店經濟可以解決部分問題，如果可以找到新的品牌就可以解決一部分，可避免同質化，但并不能解決所有商業的問題。”張斌告訴界面新聞，還有一種途徑是共創，通過開發商自身的能力去幫助品牌找到新生的機會。

在其看來，如果不能實現共創，開發商還可以自己下場創造品牌。“我們在上海的第一個Foodie Social(南里食集）在新天地南里開業，第二個在瑞虹新城太陽宮，第三個在鴻壽坊，第四個也會很快出來，在新天地的Galleria（太平洋新天地）。”

因此，開發商需將首店作為商業生態的一環，而非全部。通過首店引流，結合場景創新、文化賦能甚至共創等多元策略，構建可持續的商業競爭力，才能在存量時代行穩致遠。

特色化、體驗化是存量商場破局關鍵

存量時代，傳統商場想要破局發展，特色化與體驗化開始成為關鍵突破口。特色化定位能夠精準錨定目標客群，滿足消費者日益多樣化的需求；而體驗化升級則通過打造獨特的消費場景，為消費者帶來全新的消費感受。

4月30日，成都首個購物中心場景AI智能體“大魔方魔玩小主”在成都大魔方招商花園城正式發布上線，開啟成都AI逛街新時代。這一基于AI大模型打造的智能體，通過陪伴智能體、店鋪智能體、服務智能體、優惠智能體、會員智能體和意圖智能體六大AI智能體，為消費者開啟全新的AI逛街體驗。

在上海，作為2025年上海國際花展的主會場之一所在地，上海新天地聯合20余家品牌商戶共創沉浸式花漾街區，共同打造上海國際花展“櫥窗花藝”版塊；上海來福士則在這個假期迎來名創優品x貓和老鼠首展，谷谷系列聯名快閃，明星同款。

4月28日，上海首個商業企業自營的銀發主題體驗空間——百聯“繁花里”在第一百貨商業中心七樓揭幕。

在體驗空間規劃上，“繁花里”以“6275”人群的消費需求出發，聯合聯華、第一醫藥、三聯、the bálancing、Age Club、迪信通等資源，串聯起營養工坊、健康工坊、美學工坊、智科工坊等四大特色功能空間，涵蓋食品、廚房用品、養生保健、日用品、潮流服飾、智能產品等多個品類，滿足客群的多元購物需求。

不同于百聯發力銀發經濟，上海悅薈廣場則聚焦年輕消費群體。5月1日，位于南京東路353號的上海悅薈廣場在L4打造的新空間——“恰恰谷”開場，吸引眾多次元愛好者在此相聚。

“隨著Z世代逐漸成為消費主力，這類客群也成為商家必爭，我們以青年文化消費增量為引擎，持續通過空間創生、品牌優化、消費體驗等維度為顧客構筑一個全新的潮玩創想宇宙。”商場相關負責人表示。

5月1日，上海·奉發古華庭煥新啟幕，作為奉賢城市更新“南橋源”區域的首發商業項目之一，古華庭依托昔日江南水鄉古鎮南橋的歷史文脈，重塑9萬平方米城市空間，構筑移步換景的“公園式商業漫步街區”，讓商業空間生長于自然呼吸之中。

在傳統商場體驗化升級的浪潮中，文化元素的融入也成為一大亮點。許多商場通過舉辦非遺文創市集、藝術展覽、文化講座等活動，將傳統文化與現代消費相結合，為消費者帶來了別具一格的文化體驗。

今年“五一”商場開業數量的減少，標志著傳統商場行業已進入存量之爭。未來，傳統商場若想在存量時代的激烈競爭中實現可持續發展，需將特色化與體驗化等建設作為核心戰略持續深耕。

一方面，要深度挖掘差異化競爭優勢，在業態組合上勇于創新，打破傳統商業的固有邊界，避免陷入同質化競爭的困局；另一方面，要以消費者需求為導向，不斷豐富消費場景，通過文化底蘊的注入、藝術氛圍的營造、娛樂形式的創新以及社交屬性的強化，推動購物向多元體驗升級。