界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
“下半年的拓展將流動性置于首位，投資時優(yōu)先考慮計劃周期和價格風(fēng)險。”在接連獲取多個城市的“地王”項目之后，建發(fā)下半年決定在做好產(chǎn)品、風(fēng)險控制的前提下，再提升投資力度。
8月25日下午，廈門國資房企建發(fā)房產(chǎn)的控股子公司建發(fā)國際（01908.HK）舉行投資者會議。界面新聞獲悉，手持多個“地王”的建發(fā)，下半年將發(fā)力產(chǎn)品端，“公司將聚焦高質(zhì)量燈塔項目的落地，確保實現(xiàn)預(yù)期目標、實現(xiàn)燈塔引領(lǐng)。”
“今年我們將全面推進燈塔項目的戰(zhàn)略，在北京、上海、成都、杭州和廈門5個城市。”建發(fā)國際行政總裁田美坦表示，燈塔項目由集團研發(fā)中心牽頭，產(chǎn)品將因地制宜，不會千篇一律。
這些“燈塔項目”將為建發(fā)貢獻大量貨值。據(jù)界面新聞了解，建發(fā)今年的推貨目標是1700億元，上半年已經(jīng)新增供貨667億元，預(yù)計下半年的新增供貨額大概為1000億元，整體供貨節(jié)奏下半年高于上半年，9月份開始陸續(xù)增加，包括上海、杭州、成都等項目。
據(jù)田美坦介紹，目前位于北京的建發(fā)海晏已基本售罄，預(yù)計國慶前后在上海推出建發(fā)海宸第一批房源，杭州和成都的項目正在規(guī)劃建設(shè)中，預(yù)計到年底完成。“我們的整體銷售情況以及產(chǎn)品的溢價應(yīng)該超過競品。”
界面新聞了解到，2025年，建發(fā)一改過往激進模式，對拿地愈發(fā)“挑剔”，將投資重心放在核心城市核心地段。于是，在今年年初，建發(fā)接連拿下了杭州、成都樓面價最貴的地塊。這之后，在上海又通過協(xié)議方式將楊浦新江灣地塊收入囊中。
建發(fā)管理層表示，對于下半年，建發(fā)并不迫切需要獲取土地，會根據(jù)銷售情況以銷定投，擇機補貨。“我們?nèi)匀粓猿帜瓿醯某鞘羞x擇，我們確定的原則是可以長期深耕的城市，市場容量大或者相對穩(wěn)定并且品牌影響力大的核心城市。”
相比不少房企陷入增收不增利或虧損，建發(fā)表現(xiàn)得相對從容。根據(jù)8月22日公布的半年報，上半年建發(fā)實現(xiàn)收入約為341.6億元，與上年同期比較增長約4.3%。
其中物業(yè)開發(fā)分部收入約為321.4億元，與上年同期比較增長約3.7%。分城市來看，上海排第一，上半年錄得約銷售額77.1億元；廈門第二，47.88億元；漳州第三，34.92億元；貴陽、無錫、佛山、長沙、泉州、蘇州依次排其后。
數(shù)據(jù)顯示，該期間公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤約為9.1億元，與上年同期比較增加約11.8%，基本每股盈利為48.09分。
銷售方面，今年上半年，集團連同其合營公司及聯(lián)營公司實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計合同銷售金額約533.5億元，歸屬公司股東權(quán)益的累計合同銷售總建筑面積約200.8萬平方米，與去年同期比較分別增加約24.8億元及減少約45.1萬平方米，分別增加約4.9%及減少約18.4%。
這期間，杭州為建發(fā)貢獻了119.1億元的合同銷售金額，位列所有城市第一；在北京實現(xiàn)82.5億元，在廈門錄得55.5億元，在上海錄得47.6億元；福州、武漢、成都、蘇州、泉州排其后。
截至2025年6月30日止六個月，集團連同其合營公司及聯(lián)營公司實現(xiàn)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)金回款合計約為658億元。
在上述這些建發(fā)重點深耕的城市，管理層表示要不斷提升市場占有率。
建發(fā)管理層表示，“實際我們并未制定具體目標，但我們有進入前5的考慮。”在其看來，建發(fā)在北京、上海和杭州的市場占有率都有待提升。
“福建省和成都可能受制于供貨節(jié)奏的影響，不明顯。但在北京，建發(fā)的市占率一直不高，2.6%左右，今年上半年已經(jīng)上升到5.1%。上海去年在1.5%左右，今年上半年我們是2.7%，還會繼續(xù)提升。”
建發(fā)管理層指出，杭州應(yīng)該上升幅度較為明顯，去年建發(fā)的市占率為8.7%，今年上半年已經(jīng)達到14.3%。
房地產(chǎn)近幾年深度調(diào)整，也讓建發(fā)有了些新的思考。
建發(fā)國際董事會主席林偉國表示，今年5月份之前，整體樓市表現(xiàn)良好。但從5月開始，尤其是近兩個月市場確實呈現(xiàn)下行趨勢。有些地方下跌較多，市場分化相當嚴重。
例如北京、上海、杭州與成都，無論是土拍市場還是總體銷售市場，熱度都尚可，尤其是核心地段。上海的一些內(nèi)環(huán)、中環(huán)，都有觸發(fā)積分以及熱銷項目的案例，但外環(huán)整體并不理想。所以，北京和上海都推出了限購等放松政策。
“我判斷年初的情況與現(xiàn)在相似，市場將持續(xù)分化。”林偉國認為，現(xiàn)在的市場環(huán)境發(fā)生變化，不是說購買一塊土地蓋好房子，便可以將其售賣，這是現(xiàn)實問題。
因此，建發(fā)最近一直在學(xué)習(xí)供應(yīng)鏈系統(tǒng)，供應(yīng)鏈的能力體現(xiàn)在使用優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商和材料來支撐產(chǎn)品品質(zhì)。整個系統(tǒng)設(shè)計上的需求，包括整體節(jié)點、供貨節(jié)奏以及生產(chǎn)節(jié)奏和需求，供應(yīng)鏈建設(shè)和運營能力的提升將使建發(fā)的投資更為有效，通過運營端能夠避免投資出現(xiàn)較大風(fēng)險。
林偉國表示，即便是建發(fā)力推的燈塔項目，地段和質(zhì)地都很好，但建發(fā)團隊對市場是否認可還是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰。“最終能否成功還需要等待銷售結(jié)果，其他幾個項目基本在9月之后開盤，我們需要等待市場的檢驗。”
對于規(guī)模，建發(fā)不再過于關(guān)注。當然，建發(fā)必須在整體市場總規(guī)模中占據(jù)一定地位，但重心是核心競爭力，核心競爭力可以提升公司的生存能力和盈利能力。
田美坦也表示，房地產(chǎn)過去的發(fā)展相對粗放，缺乏關(guān)于成本的精準控制能力。建發(fā)一直致力于打造全流程的管控體系，未來5年應(yīng)該大力加強此項工作。
此外，目前房地產(chǎn)已轉(zhuǎn)入買方市場，因此建發(fā)需要洞察客戶需求，需要為每個項目、每塊土地明確界定，即客情定位、配置標準以及相應(yīng)售價。這非常重要。
“還需要堅持建發(fā)一貫的產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)能力。尤其從今年開始，我們將在燈塔項目中設(shè)立一個站點，將不斷總結(jié)經(jīng)驗。”
不過，在田美坦看來，房地產(chǎn)最重要的是投資能力。計劃在哪些地方布局以及對投資有何想法，在時間和項目定位方面的把握能力都很關(guān)鍵。
“第四季度時再觀察具體情況，如果條件合適，就可以進行布局，并非一定在現(xiàn)在。”田美坦向投資者表示。