隨著中交地產（證券簡稱：*ST中地，證券代碼：000736）重大資產重組完成資產交割，上市公司房地產開發業務相關的資產和負債置出至控股股東中交房地產集團有限公司，中交地產管理層出現重大變動。

原董事長、總裁等一眾高管集體請辭，并聘任新的總裁、副總裁和財務總監等高管。新的總裁人選為曾益明，他此前在龍湖先后擔任龍湖物業服務集團有限公司總經理、董事長、龍湖智創生活執行董事、首席運營官。

而中交地產重組后將聚焦于物業管理、資產管理業務等輕資產業務，實現向輕資產運營模式的戰略轉型，曾益明的上任，有望推動中交地產向輕資產的轉型。而轉型效果如何，尚需要時間觀察。

高管大換血

中交地產近日發布公告稱，公司收到部分董事、高管的書面辭職報告，郭主龍申請辭去董事長、董事、董事會戰略與執行委員會成員、董事會提名委員會成員職務，徐愛國申請辭去總裁、董事、董事會戰略與執行委員會成員職務，汪劍平申請辭去執行總裁職務，王堯申請辭去副總裁職務，楊光澤申請辭去副總裁兼總法律顧問職務，孫衛東申請辭去副總裁職務，陳玲申請辭去副總裁職務，梅瑰申請辭去財務總監職務。

公司選舉葉朝鋒、曾益明為第十屆董事會非獨立董事候選人。同時，聘任曾益明為公司總裁，聘任李進軍為公司副總裁，聘任田玉利為公司副總裁兼總法律顧問、首席合規官，聘任何海洪為公司財務總監。

根據公開信息，曾益明出生于1975年，畢業于浙江大學土木工程專業，曾在浙江省建工集團擔任工程師、項目經理等崗位。2006年加入龍湖集團，一路從重慶區域項目工程負責人、運營負責人，做到了龍湖智創生活執行董事兼首席運營官。

其履歷顯示，2017年9月至2021年9月，曾益明擔任龍湖物業服務集團有限公司總經理、董事長，龍湖集團副總裁，主要參與智慧服務業務的運營管理，包括住宅及商業物業管理服務。2021年，王光建啟動退休計劃，他是龍湖創業元老之一。隨著王光建退出，曾益明開始接棒。2021年7月，王光建辭任綠城服務非執行董事，曾益明接任。2021年10月，曾益明出任龍湖智創生活執行董事、首席運營官。

時間來到2022年1月7日，也就是曾益明上任龍湖智創生活首席運營官不久，龍湖集團發布公告，稱建議分拆附屬公司龍湖智創生活有限公司的股份在聯交所主板獨立上市，分拆及上市完成后，龍湖集團擁有龍湖智創生活不少于50%的權益，后者仍為龍湖集團的附屬公司。同一天，龍湖智創生活在港交所首次遞交招股書。

但是，龍湖智創生活的上市之路并不順暢，2022年7月7日，隨著首份招股書失效，龍湖智創生活又遞交了第二份招股書。據當時媒體報道稱，推遲上市的關鍵點，就在于募集資金與預期存在出入。

2023年1月16日，龍湖智創生活在港交所招股書狀態再次變更為失效。對此，當時龍湖集團回應稱，龍湖智創生活申請資料仍在持續更新中，后續將根據市場情況靈活決策，把控上市節奏。

事實上，2021年下半年開始，物業企業赴港上市趨勢放緩。2022年受房地產市場低迷，資本市場對物管企業上市表現也不樂觀，物業企業估值出現波動，物業企業招股書失效、遞表失敗的情況也在增多。根據東方財富Choice數據統計，2022年成功登陸港交所的物管企業只有6家，較2021年的13家大幅減少，而2020年有18家。

隨著龍湖智創生活上市計劃擱淺，2023年3月，曾益明辭去在龍湖智創生活及綠城服務的職務。2023年4月，他加盟中交物業服務集團有限公司，擔任總經理職務。

曾益明在龍湖任職期間，可謂待遇優渥。根據龍湖智創生活披露的招股書，曾益明擁有龍湖集團約0.05%股權。2019年、2020年、2021年，他的年薪分別為814萬元、1164.2萬元、1662.4萬元。

新上任的副總裁李進軍更為年輕，出生于1984年。他曾先后擔任綠城服務集團北京公司總經理、綠城服務集團北方區域副總經理、北京公司總經理。2023年1月加盟中交物業服務集團有限公司擔任副總經理。

北京盈科（上海）律師事務所資產律師陸鼎在接受界面新聞采訪時指出：”對于高管團隊，坊間有猜測認為未來龍湖系會完全接管，我認為最后很有可能是中交服務團隊主導，形成和龍湖系的賽馬之勢。“

中交地產斷臂求生

就在此前不久，8月31日，中交地產與控股股東中交房地產集團有限公司簽署了《資產交割確認書》，中交地產房地產開發業務相關的資產和負債置出至中交房地產集團，這也標志著中交地產此次資產重組收官。

通過重組，中交地產將總負債達473.9億元的房地產開發板塊置入控股股東中交房地產集團，同步清償38億元債券，資產負債率從89.75%驟降至40.17%。根據中交地產披露，相關公司債清償義務轉移已經完成，中交房地產集團承繼中交地產發行的“21中交債”、“23中交06”、“25中交01”、“25中交02”和“25中交03”公司債的清償義務。

陸鼎對界面新聞指出：“眼下對于中交地產來說，最重要的就是到今年末實現凈資產轉正。公司資產體量縮小后，實現凈資產轉正難度不大。”

“通過這一斷臂求生的資本運作，中交地產化解了退市風險。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受界面新聞采訪時表示。

由于2024年末經審計的歸屬于上市公司股東的凈資產為負值，根據《深圳證券交易所股票上市規則》規定，中交地產自2025年4月16日起被實施退市風險警示。作為A股歷史上首家被實施退市風險警示的央企地產上市公司，中交地產的困局并非一日之寒。

受房地產行業波動影響，中交地產業績承壓。2022年尚有3393.95萬元盈利，2023年開始陷入虧損，2023年、2024年分別虧損16.11億元、51.79億元。由于近年來債務融資規模較大，其資產負債率水平長期在較高水平，截至2024年末高達89.75%。

中交地產是央企中國交通建設集團有限公司旗下房地產上市平臺之一。背靠央企大樹，伴隨地產行業發展，中交地產也曾經歷輝煌，并制定了雄心勃勃的目標，2020年瞄準500億元銷售規模，并計劃在2023年跨進千億門檻。在這一目標之下，中交地產拿地也頗為激進，2020年斥資535.8億元拿地，隨后雖然有所收斂，但是2020-2022年期間，中交地產用于土地購置的費用超過千億元。

當時還有一個重要的背景，2020年8月，為控制房企杠桿率，防范金融風險，監管部門提出"三道紅線"。伴隨行業的調整，中交地產的激進策略并未推動銷售規模提升，反而引發了去化層面的問題，最終影響資產流動性及償債能力。

面對行業低谷，房企經營均受到考驗，即便是有央企背景的房企也不例外，陷入困境的遠非中交地產一家。2025年上半年，保利發展營收同比下滑16.08%，這也是近5年來中期營收首次出現下降；從盈利來看，2021年開始也是接連下滑。華僑城的處境更加艱難，2022年開始陷入虧損境地，無法自拔。此外電建地產近來業績也不容樂觀。

不過，與此形成對比的是，中國金茂、華潤置地等公司卻實現了業績增長。比如華潤置地，今年上半年實現營業收入949.2億元，同比增長19.9%；股東應占溢利118.8億元，同比增長16.2%。

事實上，中交地產向輕資產轉型早就已經開始鋪路。2023年中交物業服務集團有限公司從綠城引入李進軍，從龍湖引入曾益明，二人在輕資產運營方面經驗頗豐。2024年11月，中交地產與關聯方中交集團、地產集團、中交一公局及中交投資簽署協議，收購中交物業服務集團有限公司100%股權。

根據中交地產2024年報，2024年物業管理收入7.28億元，占營業收入的3.98%，同比增長60.91%。這主要得益于完成對中交物業服務集團有限公司的收購。

業內普遍認為，中交地產目前只是在一定程度上化解了退市風險，而向輕資產轉型能否成功，還需要精細化運作，效果需要時間驗證。”中交地產輕資產規模小，物管方面在管規模不足，商管方面沒有品牌引領能力，建管方面與綠城無法相比。對于中交地產來說，轉型絕非易事。重組后只能說不再是負重前行，而如何推進轉型，以及能否成功，是未來高管團隊面臨的課題。“陸鼎表示。

轉型輕資產

事實上，在房企向輕資產轉型方面，中交地產并非個案，在復雜多變的市場環境下，多家房企選擇向輕資產模式轉型。當前，華遠地產、美的置業等企業均已剝離房地產開發業務，實現了新的業務和組織架構調整。

華遠地產將房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東華遠集團，華遠地產將聚焦于代建、酒店經營、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務，實現業務的戰略轉型。

美的置業將房地產開發業務從上市公司業務中剝離，將重心轉移到輕資產模式，專注經營性業務，包括物業管理、商業物業投資與運營以及房地產科技。

格力地產的轉型更加具有脫胎換骨意味，置出了房地產開發資產及負債，并置入珠海免稅集團股權，在主業轉向免稅業務的背景下，格力地產已更名珠免集團。

此外，2025年4月25日，*ST南置公告，擬將持有的房地產開發業務等相關資產及負債轉讓至控股股東中國電建地產集團有限公司。根據公司披露的最新進展，公司及相關機構正積極推進本次交易進程。

中指研究院企業研究總監劉水認為，隨著房地產市場進入存量階段，增量建設規模有限，存量資產管理業務有更大發展空間。房企要構建新發展模式，需發力轉向輕資產業務如代建、物業管理、商業管理、交易服務等。