界面新聞記者 | 王婷婷

“新政滿月后市場上改善型需求相對穩定，剛需主要流向二手房市場。”

在2025年國慶中秋雙節疊加的樓市傳統旺季中，上海樓市的新房市場和二手房市場表現分化明顯，新房市場延續政策紅利熱度依然高漲，二手房市場則受假期分流等影響明顯降溫。

同策研究院聯席院長宋紅衛告訴界面新聞，2025年10月1日至10月7日，上海新房累計成交909套，同比2024年國慶7天上漲了78.9%；而二手房在2025年國慶7天成交780套，同比下跌63.7%。

分區域來看，上海中原地產數據顯示，區域表現上楊浦區最為活躍，此前剛有新盤入市，且都在關注度較高的區域，比如新江灣城、東外灘板塊。因此成交有慣性延續，假期一共成交近4000平方米。

浦東作為交易主力，表現較為穩定，假期成交近3000平方米。假期內郊區成交表現也較好，如寶山區的成交量僅僅比浦東少186平方米，青浦、松江網簽量也超過1000平方米。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴界面新聞，從交易活躍的區可看出，首次改善和豪宅都有不錯的表現。“成交前十榜單中有3個10萬+樓盤，且排名第一的項目就是此類產品，說明高價房在市場中一直保持不錯的交易節奏。”

值得關注的是，成交前十榜單中還出現4個均價低于6萬元/平方米的首次改善項目，進一步體現8月底的政策還有不錯的延續性。

“基于8月底的政策，9月以來外環周邊的項目人氣有明顯好轉，項目銷售表現尚可，并且一些項目簽約有不錯的延續性，經常能上成交前十榜單。一旦恢復正常工作節奏，這些項目依然會延續此前走勢，為銀十起到鋪墊作用。”盧文曦向界面新聞指出。

開發商奮戰“黃金周”

“金九”告一段落，開發商為“銀十”繼續奮戰。

根據中指研究院數據，9月上海新建商品住宅成交97萬平方米，環比增長23%，同比增長16%；二手商品房成交2.0萬套，環比增長5%，同比增長29%，“金九”成色十足。

“銀十”開局，業績沖刺窗口來臨，開發商們推出多個新盤開啟認籌和開盤，一些續銷項目則采取各類促銷方式，全力挖掘購房潛力。

如今“十一黃金周”結束，房企也交出了假期成績單。

保利發展上海相關人士告訴界面新聞，保利發展上海公司國慶期間11盤聯動，面向購房者推出“國補給力 禮遇金秋”福利：千套房源上新、實景示范區升級、國慶嘉年華活動、9大購房專屬補貼。10月1日至10月8日，共計到訪4000多組客戶，成交總額超12.8億元。

龍湖亦是如此，在小長假期間，龍湖集團在全國多個城市聯動整合住宅、商辦、車位多品類產品，推出“雙節狂歡購”限時福利，包括一口價房源秒殺、車位團購五折起和甄選雙節購房好禮等。

其中，龍湖位于上海外環外的龍湖御湖境在國慶中秋假期期間銷售金額約1.3億元，來訪超800組，位居奉賢區榜首，也印證了新政對于外環外成交的拉動作用。

龍湖上海方面相關負責人向界面新聞表示，“上海新政對樓市有提振作用，但是，現階段客戶對產品要求更高，在小區的配置如會所、架空層等方面較以往更嚴苛，對戶內精裝也表現出更高的要求。”

廈門國資房企國貿地產在上海也推出“六盤聯動”策略，國貿虹橋璟上、國貿海上原墅、保利國貿璟上、國貿鷺原、國貿海嶼佘山、天琴華樟等項目齊發力，推出全民推薦最高10萬傭金、認購砸金蛋贏家電、安家最高享5年物業費、每日2套特價秒殺等福利活動。

上海民營房企寶華旗下位于普陀桃浦的紫薇花園項目推出85折促銷，而且額外2萬元直接購買產權車位。

“國慶期間售樓處每天差不多30-40組客戶，受寶華項目8.5折影響比較大。”金隅上海相關人士告訴界面新聞，公司同樣位于普陀桃浦的項目金隅公園東序在國慶期間沒有動用中介，也算是達到預期。

10月9日，金茂上海也發出捷報，“十一黃金周”期間，公司銷售額鎖定超6億元。

相較新房市場的熱鬧，上海二手房市場在假期表現較為平淡。安居客上海發布的數據顯示，國慶假期7天（10月1日—7日）上海二手房累計成交780套，日均成交僅111套，較2024年同期的2133套跌超63%。

安居客上海表示，同比下跌的核心誘因在于2024年“滬七條”政策刺激下的基數偏高，去年10月1日正值新政生效。若回溯至2023年同期（前5天約235套），今年的成交量實則大漲96.6%，與2022年同期成交（452套）相當。

對于接下來樓市情況，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，整體來看，為實現全年5%左右的經濟增長目標，并推動“十四五”圓滿收官，四季度宏觀政策有望進一步加力。

“短期房地產政策預計將繼續聚焦回穩目標，推動已出臺各項政策加快落實，同時增量政策也存在一定預期。”曹晶晶表示。

樓市進入“好房子”時代

“未來上海市場回歸產品價值，客戶更理性，更懂產品，更多比較好的項目，走在規劃前面的項目才會被認可。”建發上海相關人士向界面新聞指出。

近期上海樓市迎來多重政策利好。

8月25日，上海發布“滬六條”樓市新政，其中最大的利好是“外環外的限購松綁”，即“對符合住房購買條件的居民家庭，在外環外購房（包括新建商品住房和二手住房）不限套數”；同時，成年單身按照居民家庭執行住房限購政策。

這一政策利好迅速點燃了外環外市場。盧文曦告訴界面新聞，例如假期入市的中國鐵建煕語，該項目位于奉賢西渡板塊，共推出86套房源，均價47586元/平方米。難得看到假期有項目開盤，說明在利好政策引導下，郊區項目去化得到好轉，房企信心在回升。

而且，在國慶中秋雙節來臨之前，上海版“好房子”標準正式官宣。9月下旬，上海規劃與自然資源局發布關于印發《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》的通知。

比如鼓勵在小區出入口或沿街設置便民商業公共設施；可局部提高建筑限高，便于住宅提高層高；外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質材料，飾面層不計入容積率；底層架空層及風雨連廊，不計入容積率。

備受關注的是關于陽臺，新政之后，只要每戶陽臺（含封閉陽臺）水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，同時陽臺總面積不超過16平方米，則一半的陽臺面積都可以不計入容積率，也即不算產權，相當于陽臺贈送面積更大。

據界面新聞了解，如果按此規定，此前已經獲批的如建發海宸的125平方米、大華靜安年華的108平方米和123平方米戶型都很難再有，因為陽臺面積基本超過10%的比例。

當然，“好房子”很重要，但項目的最終銷售成績還與開發商的品牌和口碑相關。比如大華靜安年華，即便宣傳96%的得房率+三陽臺，首開并未錄得好成績。9月28日，大華靜安年華首次開盤，當日售出約78套，去化率約74%。而位同一板塊的中建玖上瑯宸首開推出140套房源，全部售罄。

接下來，“銀十”關鍵期，上海將有更多的熱點項目入市。10月4日，網上房地產公示了5個即將入市的新盤，如110650元/平方米的海上清和璽、118031元/平方米的蘇河融景，此外還有江灣金茂府、金茂棠前、富地星愉灣。

界面新聞獲悉，此前熱銷的建發海宸二批次加推房源預計于本月開盤入市。該項目相關人士告訴界面新聞，建發海宸規劃1156套，項目有回款要求，今年會不斷推盤入市。

上海萬科也將迎來收獲期。10月9日，位于黃浦區衡復風貌區的高福云境項目正式啟動認購，本次項目推出125套房源，均價達到21萬元/平方米。據界面新聞了解，高福云境此次將推出25套億元級大宅，建筑面積近600平方米，總價達到1.3億元-1.62億元。

此前兩開兩罄的金陵華庭也將加推，三批次房源預計10月底入市，建筑面積約370-730平方米大平層&頂復。

除此之外，位于楊浦區的風貌別墅中建壹品外灘源著復興里，建筑面積約150-350平方米，也將于近期入市。

樓市“銀十”仍在繼續蓄力，開發商們已正式進入“拼產品、拼兌現、拼服務”的競爭關鍵期。

中指研究院認為，房企上半年在核心城市競得的部分地塊預計將在四季度逐步入市，新增供應增加有望對核心城市新房銷售形成一定支撐，“好城市+好房子”仍具有市場機會。