界面新聞記者 | 王妤涵

香港商辦市場近日迎來一筆備受矚目的大宗交易。

阿里巴巴集團與螞蟻科技集團聯合宣布，以72億港元（約66億元人民幣）的價格，向文華東方國際集團購入銅鑼灣港島壹號中心共13層寫字樓，同時獲得屋頂標志使用權及50個停車位，計劃在此設立雙總部。

這筆交易成為2021年以來香港最大宗的寫字樓交易，不僅刷新了2025年商廈單筆成交紀錄，在當前香港寫字樓市場持續調整的背景下，更被視為一個重要的市場風向標。

阿里巴巴集團主席蔡崇信對此表示：“自1999年成立以來，阿里巴巴始終深耕香港市場。此次收購香港地標物業，充分體現了我們對香港經濟及營商環境的信心。香港將成為我們理想的國際業務拓展基地。”

戰略落子

阿里巴巴與螞蟻集團此次收購的港島壹號中心（One Causeway Bay），是銅鑼灣商圈近年來備受關注的商業地產項目。

其前身為擁有數十年歷史的香港怡東酒店，文華東方國際集團于2019年斥資50億港元啟動拆除重建工程，歷經六年打造為集辦公、商業與餐飲功能于一體的甲級綜合商廈。

根據交易條款，阿里系購入的資產涵蓋三大核心部分：大廈最高的13個樓層，總建筑面積約30.16萬平方英尺；屋頂標志的獨家使用權（即冠名權）；以及配套的50個停車位。

以總價72億港元計算，該交易平均呎價（香港房地產交易中常用術語，指每平方英尺的房產價格）約為2.39萬港元，較文華東方2024年底對該項目的整體估值折讓約30%。

選擇銅鑼灣作為香港總部所在地，體現了阿里巴巴與螞蟻集團的多重戰略考量。

銅鑼灣作為香港傳統核心商圈，坐擁時代廣場、崇光百貨、利園等多個商業地標，并已形成成熟的跨國企業總部集群生態。

而且，與中環等傳統金融核心區相比，銅鑼灣在成本方面具有明顯優勢。以今年4月份港交所向香港置地購入中環交易廣場的交易為例，其平均呎價為4.3萬港元，而阿里此次交易的單價僅為其60%左右。

在硬件設施方面，港島壹號中心標準層高2.9米，每層約2萬平方英尺的方正戶型便于靈活規劃，頂層還可俯瞰維多利亞港全景。項目配備3層購物餐飲平臺、2層頂樓高端餐廳及143個車位的地下停車場，且緊鄰銅鑼灣地鐵站A出口，無縫接駁三條地鐵線路，交通便利性突出。

同時，其國際化配套成熟度顯著高于九龍東等新興商務區，對需要整合全球資源的阿里集團而言，這種產業集聚效應有助于顯著降低商務協作成本。

格局變遷

從行業視角來看，香港商辦市場的買家結構正在經歷深刻變革。

世邦魏理仕統計數據顯示，2025年第三季度，自用買家占市場總投資的34%，且全部資金投向寫字樓及零售物業。這一變化折射出市場需求的本質轉變，即從投資投機導向逐漸轉向實際使用需求驅動。

回顧歷史，香港寫字樓市場長期由金融機構和專業服務機構主導。中環作為核心金融區，匯聚了大量銀行、上市公司辦事處、律師行和會計師事務所，投資性購買曾占據相當比重。

如今，這一傳統格局正被打破。

隨著越來越多的科技企業加速國際化布局，香港成為其出海“首站”，科技公司的實際需求正成為推動市場復蘇的重要力量。

仲量聯行報告指出，盡管金融、財富管理及專業服務行業仍在推動核心區優質寫字樓需求，但科技企業的占比正顯著提升。

除阿里以外，去年9月，京東集團旗下京東產發以18億元收購沙田石門利豐中心全幢工業大廈。今年以來，已有奇富科技、小紅書、體育投資公司Svenska Capital等企業相繼在港夠樓設立區域總部。

這些企業共同展現出新趨勢，不再滿足于租賃辦公空間，而是通過購置物業建立永久性總部，而企業購置總部級物業，往往意味著更深度的本地化運營與更長遠的市場承諾。

從阿里巴巴和螞蟻集團的發展歷程來看，這一決策具有清晰的戰略邏輯。

阿里巴巴自1999年就在香港開展業務，旗下淘寶及阿里云分別于2005年和2014年進入香港市場，2019年在香港聯交所完成第二上市，并于2024年轉為主要上市。螞蟻集團同樣在香港深耕多年，2017年推出本地電子錢包AlipayHK，至今已服務逾450萬活躍用戶。

隨著香港創新樞紐地位日益突出，科技公司正通過購置實體資產展示對香港市場的長期承諾。在香港推行“重點企業伙伴”政策背景下，這一策略也有助于獲得更多政策協同效應。

布局時機

阿里系的大額收購也引發市場討論，香港寫字樓市場是否已到“抄底”時機。

從市場數據來看，行業調整周期尚未完全結束。截至2025年第三季度，香港甲級寫字樓整體空置率高達17.1%，租金按季下跌0.7%，年初至今累計跌幅3.4%，核心區高檔寫字樓價格較高峰期更是下跌五至六成。

供應端方面，據《香港物業報告2025》預測，今年落成量高達333萬平方呎，同比增加一倍，明年商廈落成量將會回落，但仍然有125萬平方呎，油尖旺、九龍東區域將貢獻62%的新增供應，短期內供需失衡局面難以根本扭轉。非核心區乙級寫字樓空置率甚至突破20%，部分業主推出“以租換購”策略，市場仍處于買方主導階段。

但進入下半年以后，市場回暖的信號已開始顯現。

世邦魏理仕報告顯示，2025年第三季度，香港寫字樓租賃活動有所改善，整體租賃量較上季上漲25%至130萬平方呎，年初至今的租賃量達到320萬平方呎。其中，中環凈吸納量達13.8萬平方英尺，創近十年單季最高。

仲量聯行的統計數據則更為樂觀，三季度全港寫字樓凈吸納量錄得64.6萬平方英尺，按季反彈137.5%，終止了上半年的疲弱表現。

需求回暖的動力主要來自兩方面，一方面是科技企業的擴租和置業的需求，如阿里系、京東產發的布局；另一方面是IPO市場回暖帶動的金融服務需求，2025年第三季度香港新股發行規模環比增長56%，投行、律所、會計師事務所的辦公需求顯著增加。

“香港商業地產市場在2025年第三季持續審慎復蘇，受惠于若干主要經濟指標的持續增長，以及辦公室和零售租戶需求的改善。隨著租賃及自用買家需求增強，市場交易量亦有所上升。” 世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示。

不過，“抄底”時機需區分不同主體。對具有長期戰略需求的企業而言，當前市場確實存在成本窗口；但對普通投資者來說，高空置率、租金下跌慣性等風險因素仍然存在，需審慎考量。