界面新聞記者 | 王婷婷
今年以來，上海房地產(chǎn)延續(xù)回溫向好趨勢，從年初“淡季不淡”的開局到“金三銀四”的“小陽春”，再到“金九銀十”如約而至，樓市活躍度持續(xù)釋放。
“上海多重政策全方位發(fā)力，對購房者的消費意愿和房企的投資情緒釋放積極信號，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。”業(yè)內(nèi)認為，尤其是近期“滬六條”政策效應(yīng)顯現(xiàn)，讓上海樓市表現(xiàn)更為亮眼。
8月25日，上海市六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（簡稱“滬六條”），從住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6個方面，打出優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策“組合拳”。
據(jù)界面新聞了解，“滬六條”政策實施近兩個月以來，擴容支持需求逐步釋放，住房市場活躍度提升，在推動8月商品住房成交量環(huán)比由負轉(zhuǎn)正后，促進9月一、二手住房成交量延續(xù)增長態(tài)勢。
據(jù)上海市房管局披露數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，上海一、二手住房累計成交207萬平方米，環(huán)比增加8%，同比增加24%。其中，一手住房成交55萬平方米，環(huán)比增加28%，同比增加14%；二手住房成交1.8萬套，環(huán)比增加3%，同比增加27%。
樓市熱度保持，也為上海今年前三季度GDP增長作出重要貢獻。
10月22日上午，上海市統(tǒng)計局公布前三季度經(jīng)濟成績單：地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）首次在前三季度突破4萬億元，達到40721.17億元，按不變價格計算，同比增長5.5%，增速快于全國水平。
其中，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全市固定資產(chǎn)投資同比增長6.0%。分領(lǐng)域看，工業(yè)投資增長20.3%，快于全市固定資產(chǎn)投資增速14.3個百分點；城市基礎(chǔ)設(shè)施投資增長11.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長2.2%，新建商品房銷售面積1202.42萬平方米。
中指研究院認為，近期上海陸續(xù)發(fā)布“限購松綁+財稅優(yōu)惠+信貸支持”組合政策，有效促進房地產(chǎn)市場需求釋放；另一方面，上海出臺《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，為房企打造高品質(zhì)住宅提供空間，助力推進“好房子”建設(shè)。
值得一提的是，上海房價漲幅也持續(xù)領(lǐng)漲全國。
10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，9月份上海新建商品住宅銷售價格同比上漲5.6%，漲幅位居全國之首。環(huán)比來看，上海新房價格上漲0.3%，與杭州并列第一。
58安居客研究院院長張波認為，上海新房價格上漲與其核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改善型房源集中入市、外環(huán)外限購放松等政策精準激活改善需求密切相關(guān)。
尤其是高端項目的熱銷助推了上海新房價格上漲。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計，9月份，成交前十榜單中有6個均價“10萬元+”的樓盤，比前期增加2個。豪宅熱度持續(xù)提升，使得9月上海新房成交均價再度向上，為89728元/平方米，環(huán)比上漲10.9%，同比上漲8.2%。
具體而言，9月21日，金陵華庭和中建·玖上瑯宸同日開盤，均實現(xiàn)售罄。
其中，金陵華庭二期本次推出120套房源，為360至875平方米大平層及復(fù)式樓，均價20.5萬元/平方米，最終全部售罄，錄得銷售額達98.43億元。
期間，位于靜安大寧的中建·玖上瑯宸首期推出140套房源，均價14.68萬元/平方米，也于當日售罄，錄得銷售額32.98億元。
9月17日，太古地產(chǎn)在內(nèi)地首個住宅項目“陸家嘴太古源 源邸”推出第三批次房源，均價17.6萬元/平方米，83套住宅當日售出79套，實現(xiàn)銷售額36億元。項目開盤十個月以來，累計銷售額已突破96億元，占目前已推售房源總量的97.3%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴界面新聞，核心地段的高端住宅始終是市場關(guān)注的焦點，其市場表現(xiàn)不僅折射出高凈值人群的資產(chǎn)配置偏好，也映射出城市發(fā)展的價值導(dǎo)向。
嚴躍進表示，“當前，上海頂級豪宅市場呈現(xiàn)出價格高位運行、供應(yīng)緊缺、需求旺盛等顯著特征，具有高購買力、高去化率和高市場關(guān)注度等特點。而隨著城市的持續(xù)發(fā)展、供地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及資金流動方向的調(diào)整，此類市場將呈現(xiàn)持續(xù)的活躍度。”
目前來看，進入第四季度，上海豪宅市場依然延續(xù)了此前熱度，紅盤頻出。
10月18日，備受關(guān)注的高福云境迎來開盤，手持數(shù)億資金的富人紛紛前來配置核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。據(jù)界面新聞了解，該項目位于巨鹿路99號，本次共推出125套建筑面積約289-591平方米的超高層住宅，均價達到21萬元/平方米，總價區(qū)間約6000萬至1.2億元。
這是繼去年入市的翠湖天地六和后，上海第二個平均單價達到21萬元/平方米的高層住宅項目。本次開盤的高福云境，總價過億的房源有25套，且均超過1.3億元，最貴的一套1.62億元（房源號4801），單價達到27.33萬元/平方米。
趕在“銀十”期間，高福云境于10月7日取得預(yù)售許可證。10月9日，高福云境開啟認購認購率約為152%。據(jù)了解，項目開放樣板間僅一個月就吸引超1200組驗資5000萬元以上的意向客戶，未開先熱。
界面新聞獲悉，開盤當日，高福云境約600平方米戶型最先售罄，起始價格接近1.3億元，最高超過1.6億元，創(chuàng)下上海1.3億元以上平層公寓銷售紀錄，單盤賣了上海2024年這個總價段以上的平層成交總和。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海總價1.3億元以上豪宅市場，2024年全市共成交24套。此次高福云境開盤當天即成交25套，約600平方米戶型售罄，套數(shù)總量超去年全年，一舉打出上海樓市“銀十”成色，再次印證高凈值人群對上海核心地段、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持續(xù)認可以及對上海樓市的良好預(yù)期。
同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)向界面新聞表示，豪宅熱銷是近兩年上海的常態(tài)，可以看出目前高端市場對資產(chǎn)配置的需求是有的。
宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，萬科項目具備幾個特征，一是在老上海傳統(tǒng)的核心地段，具備景觀和歷史文脈稀缺資源；二是億元級別的項目整理規(guī)模量有限，與三四千萬的數(shù)量級明顯低很多，市區(qū)里面2000萬-3000萬屬于普通住宅；三是，高品質(zhì)打造，大戶型加上景觀資源，符合高端需求，2000萬左右市區(qū)只能買建筑面積一百多平方米的房子，不符合高端改善需求的定位。
在嚴躍進看來，從城市發(fā)展來看，上海作為全球城市，其核心地段的居住價值仍在被重新定價，且具有強勁的可持續(xù)性。
前三季度，不僅是樓市成交表現(xiàn)亮眼，土地市場活躍度也優(yōu)于去年。
據(jù)好地大數(shù)據(jù)，上海前三季度出讓涉宅地（含協(xié)議出讓）53宗，總出讓金1937.6億元，近十年中，僅次于2021年（2880.3億元）。同比去年（1091.9億元）增加845.7億元，增幅77.5%。
其中，徐匯區(qū)出讓金額535.3億元最高，占比接近三成。楊浦區(qū)、浦東新區(qū)其次，出讓金均超200億元。此外，虹口區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)四區(qū)出讓金也超百億元。
成交地塊建筑面積和均價同樣大增?？偝山唤ㄖ娣e393.9萬平方米，同比去年（264.2萬平方米）增加129.7萬平方米，增幅49.1%；成交均價49188元/平方米，創(chuàng)歷史新高，同比上漲7867元/平方米，漲幅19%。
整體而言，前三季度的上海房地產(chǎn)市場已交出一份較為可觀的成績單，接下來，隨著樓市“銀十”持續(xù)發(fā)力，政策紅利持續(xù)釋放，開發(fā)商們積極推盤入市，同時保持以往的拿地?zé)崆?，全年市場有望在結(jié)構(gòu)性調(diào)整中實現(xiàn)平穩(wěn)收官。