界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

2025年第三季度，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場在持續(xù)承壓中呈現(xiàn)多維分化回暖態(tài)勢。

甲級寫字樓領(lǐng)域，科技園與前海等區(qū)域的新增供應(yīng)持續(xù)放量，市場去化壓力不減；零售物業(yè)板塊則在新項(xiàng)目差異化定位的帶動(dòng)下煥發(fā)新生機(jī)；大宗交易市場活躍度有所升溫，顯示資本對深圳商業(yè)地產(chǎn)長期價(jià)值仍保持堅(jiān)定信心。

整體而言，市場在調(diào)整期中靜待新一輪平衡的到來，科技企業(yè)與新興消費(fèi)業(yè)態(tài)成為穿越周期的關(guān)鍵力量。

“深圳的辦公樓整體供應(yīng)量較大，城鎮(zhèn)區(qū)域發(fā)展迭代快，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)。商辦市場的發(fā)展預(yù)計(jì)在供應(yīng)端和需求端都將持續(xù)圍繞高質(zhì)量和專業(yè)化發(fā)展，出租率和租金都有可能出現(xiàn)樓宇間、區(qū)域間的分化結(jié)果。”第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人羅志文在接受界面新聞?dòng)浾邔ＴL時(shí)表示。

寫字樓去化壓力仍存，科技企業(yè)引領(lǐng)需求

三季度，深圳甲級寫字樓市場呈現(xiàn)“整體承壓、局部回暖”的態(tài)勢。

第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度甚至共有四個(gè)新項(xiàng)目相繼入市，為市場新增26.3萬平方米辦公空間。截至季末，深圳甲級寫字樓總存量已增至1199.2萬平方米，較去年同期增長5.4%。

租金下行壓力持續(xù)。在供需失衡格局下，業(yè)主方普遍采取以價(jià)換量策略加速去化。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度末全市寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.9%，同比跌幅達(dá)12.0%，平均租金報(bào)收每平方米每月136.7元。

從需求端看，市場呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)化特征。科技類企業(yè)繼續(xù)擔(dān)當(dāng)市場需求的主力軍，與此同時(shí)，貿(mào)易類企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的租賃活動(dòng)也保持相對活躍。

羅志文在接受采訪時(shí)表示，科技企業(yè)在租賃決策上主要關(guān)注“性價(jià)比高”和“與所處的賽道及企業(yè)的發(fā)展生命周期匹配”兩大特點(diǎn)。“實(shí)用度高、服務(wù)好的樓宇較容易獲得這些科技企業(yè)的青睞。”

受此推動(dòng)，三季度深圳全市季度凈吸納量回升。盡管如此，受市場連續(xù)數(shù)季持續(xù)迎較為可觀新增供應(yīng)集中入市的影響，全市平均空置率延續(xù)結(jié)構(gòu)性上升趨勢。

截至9月末，深圳甲級寫字樓平均空置率為31.6%，環(huán)比上升1.0個(gè)百分點(diǎn)、同比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，出海經(jīng)濟(jì)正成為深圳辦公樓市場需求修復(fù)的新興驅(qū)動(dòng)力。

多家具有全球銷售網(wǎng)絡(luò)的頭部及新興消費(fèi)電子企業(yè)在第三季度新租或升級至甲級辦公樓，合計(jì)面積超過10000平方米，主要用于海外營銷、品牌管理及跨境商務(wù)拓展等關(guān)鍵職能。

面對持續(xù)增長的供應(yīng)壓力，羅志文指出：“在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱或者結(jié)構(gòu)單一及供應(yīng)量大的區(qū)域往往去化壓力較大。”這些區(qū)域“需求呈現(xiàn)出一定的收縮，而供應(yīng)量大的區(qū)域則難以在短時(shí)間內(nèi)完成讓市場消化批量入場的新增空間。”

展望后市，深圳辦公樓市場仍面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。據(jù)第一太平戴維斯預(yù)測，2025年全年市場新增供應(yīng)或?qū)⒃俅瓮黄瓢偃f平方米，到年底全市寫字樓總存量預(yù)計(jì)將進(jìn)一步擴(kuò)張超過10%。

中長期而言，隨著深圳持續(xù)推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)智能化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型，融合人工智能等新興技術(shù)的業(yè)態(tài)將迎來快速發(fā)展期，這有望為本地寫字樓市場注入新的增長動(dòng)力，并逐步緩解市場的去化壓力。

差異化定位重塑商業(yè)格局

與寫字樓市場形成對比，深圳零售物業(yè)市場在三季度展現(xiàn)出強(qiáng)勁活力。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，三季度深圳優(yōu)質(zhì)購物中心市場迎來約28萬平方米新供應(yīng)，全市存量上升至775.7萬平方米。深圳大悅城、前海冰雪世界、深圳灣萬象城二期相繼開業(yè)，各項(xiàng)目在定位及品牌引進(jìn)上各有千秋。

新入市三大項(xiàng)目各展所長，差異化定位成制勝關(guān)鍵。

深圳大悅城于7月率先開業(yè)，聚焦周邊居民日常消費(fèi)需求。項(xiàng)目迅速成為區(qū)域人氣焦點(diǎn)，日均客流穩(wěn)定在15萬人次，總銷售額接近3.7億元，有效填補(bǔ)了片區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)空白。

前海冰雪世界憑借“全球最大室內(nèi)滑雪場”的獨(dú)特定位，配套商業(yè)自9月底起分階段開業(yè)。項(xiàng)目創(chuàng)新性地構(gòu)建“冰雪+文旅+商業(yè)”的全天候消費(fèi)場景，在南海之濱實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)突破，為深圳商業(yè)市場帶來全新體驗(yàn)。

深圳灣萬象城二期以"新奢生活聚集地"為核心定位，引入近300個(gè)優(yōu)質(zhì)品牌，其中區(qū)域首店比例高達(dá)40%，涵蓋戶外運(yùn)動(dòng)、美妝護(hù)膚、智能數(shù)碼、特色餐飲等多元業(yè)態(tài)。項(xiàng)目與一期國際奢侈品牌形成良好互補(bǔ)，同時(shí)通過完善后海空中連廊系統(tǒng)，進(jìn)一步打通商圈慢行網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)后海-深圳灣商圈提質(zhì)升級。

細(xì)分業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢。女裝品類繼續(xù)保持零售業(yè)態(tài)領(lǐng)先地位，運(yùn)動(dòng)戶外品類躍居第二，占比達(dá)10.7%。餐飲領(lǐng)域，地方特色菜館占比18.4%，其中江西菜系在本季度表現(xiàn)突出。新式茶飲持續(xù)擴(kuò)張，占據(jù)餐飲業(yè)態(tài)13.2%的份額，各具特色的區(qū)域品牌紛紛布局深圳市場。

租金表現(xiàn)方面，優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金環(huán)比微升0.8%至每平方米764.6元。核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)健，部分非核心區(qū)域隨著入駐率提升，租金也出現(xiàn)回暖跡象。

大宗交易升溫，資本擇優(yōu)布局

盡管宏觀環(huán)境面臨挑戰(zhàn)，深圳大宗交易市場卻在三季度展現(xiàn)出強(qiáng)勁復(fù)蘇勢頭。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，本季度深圳共完成11宗交易，總成交金額達(dá)55.0億元，環(huán)比激增2.9倍，同比漲幅達(dá)45.1%。

這一增長主要由單宗酒店交易拉動(dòng)。

8月份，深圳市福田文旅城服有限公司以6.21億元底價(jià)成功競得寶安沙井一宗地塊。根據(jù)土地出讓文件，該項(xiàng)目涉及的深圳市灣區(qū)會(huì)展國際酒店評估價(jià)達(dá)28.05億元，整體交易總價(jià)約34.2億元，占三季度總交易額的62.3%，成為年內(nèi)規(guī)模最大的單宗商業(yè)地產(chǎn)交易。

從交易參與方來看，三季度企業(yè)賣方占比超過八成，其中國有企業(yè)和港資企業(yè)表現(xiàn)尤為活躍。買方結(jié)構(gòu)同樣以企業(yè)為主導(dǎo)，占比達(dá)82.7%，涵蓋政府平臺企業(yè)、科技公司與珠寶公司等多類型主體，個(gè)人投資者位列第二。

展望未來，據(jù)CBRE華南區(qū)域董事總經(jīng)理?xiàng)钯t釗預(yù)測，短期內(nèi)大宗交易市場活躍態(tài)勢有望延續(xù)。一方面，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)需求和年末財(cái)務(wù)考核壓力將推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)入市交易；另一方面，價(jià)格筑底期帶來的議價(jià)空間擴(kuò)大，將進(jìn)一步提升辦公樓與商業(yè)物業(yè)的交易吸引力。

工業(yè)物業(yè)繼續(xù)受到企業(yè)買家重點(diǎn)關(guān)注，通過司法拍賣等途徑獲取具有價(jià)格優(yōu)勢的資產(chǎn)成為重要投資策略。與此同時(shí)，投資者對具備增值潛力的商辦資產(chǎn)關(guān)注度逐步提升。

值得期待的是，隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)擴(kuò)容，零售物業(yè)的“募投管退”通道將進(jìn)一步完善，為市場提供更加多元的退出路徑和資本循環(huán)機(jī)制。