10月28日，北京昌平北七家鎮歇甲莊地塊成功出讓，中建智地+未來科學城以底價26.012億元摘得，成交樓面價2.49萬元/㎡。

界面新聞了解到，這是中建智地近年來第三次在北京市昌平區拿地。之前兩個地塊開發了北京國賢府一期和二期，目前一期去化已超過八成，二期去化近五成。

中建智地近年來聚焦北京市場，2023年以來在北京市場累計斥資412.9億元拿地，在北京市場的排名也是快速提升。此次再次拿地，將繼續擴大中建智地在北京的版圖。

捆綁4宗非住宅用地

根據北京規自委信息，該地塊全稱為北京市昌平區北七家鎮歇甲莊村（A地塊）土地一級開發項目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地塊R2二類居住用地、A8社區綜合服務設施用地、A33教育用地、A2文化設施用地、A4體育用地。

據了解，這宗地塊總建筑規模約10.47萬㎡，由“歇甲六子”組成——包括2宗居住用地和4宗需代建移交的配套用地。其中，住宅部分（0038、0046地塊）總建筑規模約9.13萬㎡，容積率在2.05-2.1之間，建筑控高60米。0035、0043、0044、0045分別為社區綜合服務設施用地、教育用地、文化設施用地和體育用地，建成后需無償移交。

交通優勢是歇甲莊地塊的一個亮點。地塊距離地鐵17號線與在建18號線換乘站天通苑東站僅約1公里，而該站未來還將成為三條軌道交通的交匯點，包括已通車的17號線、預計年底開通的18號線以及規劃中的R6線。這一交通樞紐地位將提升區域的出行便利性。周邊配套方面，項目鄰近國泰百貨、溫榆河公園等現有設施，加上自身配建的社區服務、教育、文化和體育設施，將形成相對完善的生活圈。

然而地塊所在板塊所面臨的多重挑戰仍需要審慎評估。中指研究院土地市場研究負責人張凱對界面新聞指出：“北七家作為遠郊板塊，其新房與二手房市場價格已呈現一定回調態勢，反映出該區域在整體市場環境下行過程中所面臨的壓力。除受宏觀因素影響外，區域內部結構性因素亦不容忽視。當前，昌平區南部的朱辛莊板塊憑借成熟的產業配套和市場熱度已形成顯著優勢，南邵組團作為區級重點發展區域亦持續吸引投資。相比之下，未來科學城東區的發展節奏相對平緩，其產業構成以央國企的研發部門及二級單位為主，所能帶動的就業與居住需求規模有限，未能有效輻射周邊。”

生態資源上，地塊周邊分布有清河、溫榆河公園等，可滿足居民日常休閑需求。不過需注意的是，地塊周邊城市界面相對老舊，處于歇甲莊拆遷安置房片區，且東北側瀝青廠雖已著手搬遷，但其原有影響仍需相關部門進一步評估。

“此外，該地塊捆綁的4宗非住宅用地需由競得方負責代建并無償移交，這一安排進一步增加了實際開發成本，為項目未來的盈利預期帶來更多不確定性。”張凱表示。

中建智地的布局

界面新聞查詢克而瑞排行榜發現，2020年中建智地在北京市場權益銷售金額排名還在30以外，2021年沖進TOP20，2023年更進一步進入前十行列，2024年排名第四，今年中建智地更上一層樓。根據克而瑞公布的2025年1-9月北京房企權益銷售金額TOP30排行榜，中建智地成交金額158.43億元，位列第2位，位列第1位的為中海新城。業內預測，未來中建智地有望向銷冠發起沖擊。

中建智地排名的提升，在很大程度上源于近年來在北京市場的跑馬圈地。界面新聞根據中指研究院數據統計發現，2023年以來，中建智地在北京市場拿地累計耗資412.9億元。從趨勢上看，2023年以來每年拿地總金額也是持續攀升，2023年至2025年分別為84.6億元、133.143億元和195.157億元。

從區域上來看，2023年以來中建智地在北京市場拿地主要集中在朝陽區，先后四次拿地，在這些地塊開發了中建璞園、北京宸園和紫京宸園，9月30日取得的太陽宮地塊尚未公布項目名稱。其次則是昌平區，算上此次拿下的歇甲莊地塊，中建智地在昌平區三次拿地，且均在北七家鎮，三次均是與未來科學城聯合拿地。

在昌平區的兩個地塊，中建智地分別開發了北京國賢府一期和二期。北京國賢府一期案名為盛世文庭，于?2023年11月18日?首次開盤。根據北京市住建委信息，截至2025年10月29日，一期已簽約719套，去化率超過八成。北京國賢府二期案名為逸賢華庭，2025年4月19日正式開盤，官宣稱首開銷售358套，攬金21.4億元。截至2025年10月29日，二期已簽約418套，去化近五成。

根據天朗數據，北京國賢府二期位居2025年1-9月北京新房商品住宅成交套數榜單第7位，行政區市占率12.76%。

從區域樓市情況來看，歇甲莊地塊所處的天通苑以東片區已超過十年未進行住宅類地塊招拍掛出讓，目前區域內尚無同質新房在售。距離地塊最近的二手房為2公里外的天通苑小區，該小區入市已超30年。

合碩機構首席分析師郭毅在接受界面新聞采訪時說：“歇甲莊地塊周邊的天通苑區域有大量的改善性需求。此外，從朝陽區北部來看，來廣營片區、北苑片區也是改善性客戶相對集中的區域，都會成為歇甲莊地塊的客戶來源。”

張凱指出，本次土拍結果折射出開發商對北七家區域未來價值的判斷。預計未來項目售價很可能參考北京國賢府當前的5.4萬元/㎡左右，但需要面對區域內激烈的價格競爭。

根據中指研究院的分析，今年以來房企拿地持續聚焦核心城市，疊加核心城市推地節奏前置并加大優質地塊供應力度，帶動前三季度300城住宅用地出讓金同比增長約13%。土拍熱度主要集中于核心城市，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重達61%。今年以來，央國企仍是拿地主力。