界面新聞記者 | 王婷婷
二手房“以價換量”、新房成交出現回調，10月份的上海樓市開始回歸常態。
新房方面，上海中原地產數據顯示，10月上海新建商品住宅成交面積39.8萬平方米，環比減少27.0%。
“基于月初長假，樓市上半月呈現低開走勢，最少的一周成交量才4萬多平方米，幾乎是平時的三分之一。”上海中原地產市場分析師盧文曦指出，隨著正常工作節奏的恢復，成交緩慢爬坡，10月最后一周翹尾現象意外落空，交易總量還不到10萬平方米。
期間，豪宅成交雖還保持一定活躍度，但比前期也有所降溫。從10月上海新房成交前十榜單來看，只有3個10萬+項目，較之9月減少3個。這也直接導致10月上海新房成交均價略有下滑，為83955元/平方米，環比下跌6.4%。
10月份，位于榜首的樓盤是位于黃浦淮海中路板塊的高福云境，成交均價已超過20萬元/平方米，為214963元/平方米。截至目前，其網簽套數仍沒有過百，但25套過億房源于開盤當天售罄，顯示出絕對市中心的項目依然有較好的承接力。
“日光”現象在“銀十”成交旺季也沒有很頻繁。據同策研究院統計，10月共計有33個項目開盤，只有位于閔行的尚園、普陀的潤云金茂府、寶山的金茂棠前，和嘉定的招商林嶼湖畔開盤售罄。
盧文曦告訴界面新聞，10月供應滑坡，說明房企近期推盤意愿并不高。“10月供應42.3萬平方米，環比減少33.0%；33個項目入市，數量較9月減少10個。”
據界面新聞了解，10月入市的33個樓盤中，只有14個樓盤單次推房源數量超過百套。可見當月推盤重點依然聚焦在中高端改善項目上，10萬+的樓盤有9個，如高福云境、建發海宸等。
中指研究院高級分析師孟新增認為，上海作為全國樓市風向標，由于國慶假期的影響，上海10月份新房成交74萬平方米，環比下降24%，同比下降35%。主要原因一方面是9月份基數較高，另一方面是10月份產品供應不夠出彩，因此表現為成交下降。
“通常情況下，10月受到長假影響，交易的環比下滑意料之中。”盧文曦向界面新聞指出，從市場表現來看，外環外的產品依然能維持一定熱度，尤其是楊行、松江新城這些傳統關注度較高的區域。
在其看來，如果青浦、松江、嘉定這些區能形成合力，有多個爆發點，成交總量有繼續向上攀升的希望。“10月也釋放較多積極信息，比如三季度經濟數據有較高活力，上海的房地產開發投資數據依舊有韌性，還有地塊刷新區域樓板價等等，這些都能成為后續市場回歸正常交易量的有力支持。”
10月的樓市表現，開發商則是“有人歡喜有人愁”。
保利發展上海的“銀十”成績依然亮眼。保利發展相關人士告訴界面新聞，公司在上海10月單月銷售額30多億元，“而且10月份我們相比9月份成交還有提升，提升了大概15%。”
另一名央企開發商人士告訴界面新聞，雖然公司沒有定“金九銀十”一定要完成多少銷售目標，但銷售表現肯定不夠理想。該人士認為，市場降溫的原因主要是缺少流動性，接下來公司還需要加大品牌的影響力，實現更好的銷售成績。
一名房企內部人士也向界面新聞指出，“10月成交下滑，可能是大家不看好后市，因為最近二手房跌得很厲害，相當于買了房子就是虧。”
從數據層面來看，10月份上海二手房成交的確是“以價換量”。
網上房地產數據顯示，10月上海二手房累計成交18483套（含車位、商業），環比9月份的20389套下滑9.83%，同比2024年10月的24376套減少5893套，降幅為24.17%。這一成交量是今年3月以來的最低值，市場降溫跡象明顯。
具體來看，10月的成交節奏呈現出“先抑后揚”特征，全月僅有3個交易日單日成交量破千套，前半月15天受國慶中秋雙節8天長假影響，日均成交僅418.93套；隨著假期結束，正常交易秩序恢復，回暖勢頭在月末有所顯現。
各中介機構表現不一。鏈家上海相關人士告訴界面新聞，10月鏈家app上海區域訪問量環比9月上升6%；10月鏈家app上海區域客戶咨詢量環比9月上升2%。
另一中介機構太平洋房屋相關人士向界面新聞表示，10月太平洋房屋上海成交同比2023年增長9.0%，同比2024年減少38.9%，環比增長1.0%。
成交單價近一個月來呈現下降趨勢。該名人士認為，“825新政”對于成交量有一定的穩定作用，但掛牌單價同比2024年下降7.93%，環比下降1.57%。
且庫存量明顯增加。據太平洋房屋統計，10月份二手房庫存同比增加24.1%，環比增加1.4%，10月份太平洋房屋庫存房源量再次突破4萬套，且持續增加。
“整體從10月來看，我司議價幅度同比、環比均有所增長，議價幅度變大；從成交單價來看，成交價格依然在下滑，環比減少5.2%；從成交前業主的底價單價來看（成交前24小時業主的成交底價），業主的心態基本和成交價格同步下滑。”
較之新房市場的“卷價格”、“卷得房率”、“卷公區”等激烈競爭，二手房市場反而逐漸回歸交易常態，從業者也相對更樂觀。上述人士認為，預計2025年11月上海二手房市場成交量將繼續保持高位，有望創下年內新高。
在其看來，近期成交趨勢強勁，10月上海二手房市場已呈現回暖態勢，整個10月累計成交近1.8萬套，市場需求一直存在，政策利好激活了潛在的購房需求，尤其是改善型需求；未來價格走勢可能呈現兩極分化的情況，更多的人偏向于改善住宅需求。
不過，當前二手房等成交價格和掛牌價格依然在呈現下降趨勢，市場走勢依然是“以價換量”，客戶成交周期拉長，“止跌回穩”需要各方持續努力。