文丨財聯社
2月1日，深交所披露一則有關中南建設的關注函，內容顯示中南建設此前的《2022年度業績預計虧損的公告》引發深交所關注，深交所要求中南建設核查并說明與公告有關的多項情況。深交所要求中南建設就下述問題做出書面說明，并在2023年2月7日前將有關說明材料報送深交所并對外披露，同時抄送派出機構。
據悉，中南建設在1月31日發布了《2022年度業績預計虧損的公告》，公司預計2022年1-12月歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損75億-90億元，而2021年全年虧損33.82億元。預計扣除非經常性損益后的凈利潤虧損80億-95億元，2021年該項目虧損40.36億元。
中南建設在公告中稱，由于行業非良性循環持續，為了保證經營安全，公司進一步加大現房庫存去化，當期銷售當期確認收入資源帶來更多虧損。同時公司根據市場實際情況預計進一步增加各項應收款項風險準備和存貨跌價準備。此外，為應對非良性循環影響，公司各項費用率亦有增加，由此帶來公司虧損加大。
深交所在關注函中要求中南建設說明2022年預計存貨跌價準備計提情況，各項開發成本和開發產品可變現凈值的具體確定過程和結果，并說明與2020年、2021年對應主要參數選取、測算過程等方面的差異及原因，分析2022年存貨跌價準備計提金額預計同比增加的主要原因及合理性。
要說明2022年預計應收款項減值準備計提情況，確定各類應收款賬預期信用損失率的具體依據、方法和合理性，是否與上年度存在重大差異及原因，分析2022年應收款項減值準備計提金額預計同比增加的主要原因，應收款項減值準備計提是否合理充分。
還要說明加大現房庫存去化導致虧損加大、各項費用增加的具體情況及主要原因，說明影響公司未來經營業績的主要因素，公司為提高主業盈利能力及改善持續經營能力擬采取的具體措施，公司是否存在流動性風險，持續經營能力是否存在重大不確定性。
據了解，中南建設全稱為江蘇中南建設集團股份有限公司，公司成立于1988年2月。公司業務涵蓋房地產開發、工程總承包、海綿城市建設、地下管廊建造、市政工程、安裝等領域，中南置地是集團旗下房地產旗艦品牌。
公開資料顯示，2022年7月，中南建設由于實際業績較預告業績由盈轉虧，且未及時更正業績預告，收到江蘇證監局出具的警示函。據了解，在其《2021年度業績預計下降的公告》中，預計2021年度凈利潤為7.08億元-21.23億元。然而，2021年中南建設實際歸母凈利由盈轉虧33.82億元，是成立34年以來首次虧損。
雖然行業周期下利潤虧損已有預期，但中南建設的預虧仍讓市場感到意外。中南建設的經營報告顯示，公司2022年1-12月累計合同銷售金額649.2億元，銷售面積543.2萬平方米，同比分別減少67.1%和63.0%。2022年1-12月新承接（中標）項目預計合同總金額34.8億元，同比減少83.7%。根據克而瑞發布的《2022年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，2022年，中南建設的全口徑金額為640.2億元，排名第29；權益金額為402.8億元，排名第33。
三季報顯示，前三季度中南建設凈虧損19.5億元，其中歸屬上市公司股東的凈虧損20.4億元。2022年第三季度公司營業收入102.2億元，同比下降54.8%。綜合毛利率-2.17%，同比下降16.20個百分點。凈虧損5.4億元，其中歸屬上市公司股東的凈虧損4.3億元。
債務方面，中南建設在三季報中稱，面對市場的沖擊，公司堅持不依賴有息負債的發展模式。截至2022年9月末，公司有息負債（含期末應付利息）497.6億元，比2021年末減少123.5億元。其中一年以內的各項有息負債合計198.5億元，比2021年末減少42.2億元，公司經營性現金流入636.4億元，是一年以內有息負債的3.2倍。截至9月末，公司貨幣資金142.6億元，扣除用途受限資金后的現金105.3億元。
三季報中，中南建設仍在堅稱，公司實際負債規模小，經營安全保障度高。中南建設表示，公司總體負債中實際為銷售產品收到的現金，只是在有關產品沒有竣工確認收入前名義視為負債，基本沒有償付風險的合同負債及相關待轉銷項稅合計1451.2億元，占公司全部負債的48.89%。剔除有關負債之后，公司的負債率為44.99%，繼續在行業保持低位。
存量債券方面，企業預警通顯示，中南建設存量境內債6只，規模61.36億元，剩余期限多為1-3年；存量美元債3只，規模4.23億美元。
不過，作為“黃檔”房企，中南建設確實存在壓力。東方金誠在去年6月份的“負面展望”評級報告中稱，公司有息債務規模仍較大，且參股項目存在一定體量的表外債務，有一定集中償付壓力，根據上海票據交易所披露的《持續逾期名單》，截至2022年5月31日，公司下屬多家子公司仍被列入持續逾期名單。
2022年11月，海門中南投資發展(國際)有限公司發布公告表示，受宏觀環境、監管、疫情等多種因素影響，公司及江蘇中南建設集團（擔保人）出現流動性問題，公司未能在30天寬限期屆滿之前支付JIAZHO 11.5 04/07/24于2022年10月7日到期的利息，并構成票據項下的違約事件。
另需關注的是，中南建設的控股股東增持計劃也提前宣布終止。