近日，中金普洛斯REIT舉行2025年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。作為國(guó)內(nèi)“首發(fā)+擴(kuò)募”雙首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一、上交所首支“倉(cāng)儲(chǔ)物流類”基礎(chǔ)設(shè)施REIT，中金普洛斯REIT（508056.SH）2025年上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健。其基金上半年實(shí)現(xiàn)總收入約2.16億元，基金合并息稅折舊攤銷前利潤(rùn)（EBITDA）約1.38億元，實(shí)現(xiàn)可供分配金額約1.67億元。

站在長(zhǎng)期投資的角度，REITs的持續(xù)分紅能力正是評(píng)估其價(jià)值的關(guān)鍵。這一穩(wěn)健的現(xiàn)金流，也讓中金普洛斯REIT的分紅表現(xiàn)一如既往的穩(wěn)定。據(jù)中金普洛斯REIT 7月17日盤后發(fā)布的最新分紅公告，中金普洛斯REIT近期公告并完成了今年的第二次分紅。截至目前，中金普洛斯REIT上市以來(lái)分紅12次，累計(jì)分配金額總計(jì)超過(guò)12億元，每年度分紅比例占?xì)v年可供分配金額的近100%。

中金普洛斯REIT已進(jìn)入到上市后的第五年，在國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs中市值和資產(chǎn)規(guī)模最大，并依托高度專業(yè)的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)及區(qū)域分散化、客戶多元化，是市場(chǎng)化成熟穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT標(biāo)桿。

業(yè)績(jī)核心指標(biāo)領(lǐng)先，市場(chǎng)化穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿

中金普洛斯REIT持有的10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園分布于京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)位，建筑面積合計(jì)約116萬(wàn)平方米，初步形成了全國(guó)網(wǎng)絡(luò)化布局。截至報(bào)告期末，園區(qū)主要服務(wù)約70家租戶，涵蓋零售電商、快遞快運(yùn)、第三方物流、醫(yī)藥冷鏈等新經(jīng)濟(jì)行業(yè)。

報(bào)告顯示，中金普洛斯REIT上半年實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入約2.14億元，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目息稅折舊攤銷前利潤(rùn)約1.44億元， 剔除公允價(jià)值變動(dòng)損益影響后的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目息稅折舊攤銷前凈利率67.12%。

今年上半年，中金普洛斯REIT整體底層資產(chǎn)季末平均出租率呈現(xiàn)持續(xù)超過(guò)90%的高位，領(lǐng)先于行業(yè)平均水平。具體來(lái)看，截至2025年6月30日，中金普洛斯REIT時(shí)點(diǎn)平均出租率92.24%，考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后出租率為92.27%，期末合同租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（不含稅）有效平均租金單價(jià)為33.88 元/平方米/月，租金收繳率98.45%。

值得一提的是，其期末整體出租率同比提升6.6個(gè)百分點(diǎn)，主要源于普洛斯蘇州望亭物流園和普洛斯（重慶）城市配送物流中心出租率同比顯著提升（分別提升25.39個(gè)百分點(diǎn)和24.79個(gè)百分點(diǎn)）。

不僅是要保持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出租率的“高”，更要保證業(yè)績(jī)的“穩(wěn)”。作為中金普洛斯REIT原始權(quán)益人兼外部管理機(jī)構(gòu)，普洛斯積極主動(dòng)履行管理職責(zé)，動(dòng)態(tài)實(shí)施差異化定價(jià)與租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略，有效挖掘潛在需求；同時(shí)，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)煥新，以進(jìn)一步增強(qiáng)租戶粘性、提升園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力。

例如，在“硬件”方面，推進(jìn)系統(tǒng)性園區(qū)改造更新計(jì)劃，以普洛斯（重慶）城市配送物流中心為例，已完成外立面翻新、綠化升級(jí)和路面修繕，有效提升園區(qū)形象與運(yùn)營(yíng)效率；下一階段將優(yōu)化門亭、休息區(qū)及洽談區(qū)功能，進(jìn)一步提升客戶體驗(yàn)。在“軟件”方面，積極打造有溫度、有活力的園區(qū)生態(tài)，通過(guò)舉辦“夏日送清涼”“安全知識(shí)競(jìng)賽”等特色活動(dòng)，增強(qiáng)租戶歸屬感與滿意度，助力運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定與長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)。

依托這一高度專業(yè)、市場(chǎng)化的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，中金普洛斯REIT實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)及區(qū)域分散化，客戶多元化，可有效緩釋單一區(qū)域市場(chǎng)供需及單一大租戶變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于基金業(yè)績(jī)長(zhǎng)期穩(wěn)定。

擴(kuò)募機(jī)制日益成熟，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備支撐長(zhǎng)期價(jià)值

近日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》，明確提出支持倉(cāng)儲(chǔ)物流等重點(diǎn)領(lǐng)域REITs通過(guò)擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破，打造全國(guó)性資本運(yùn)作平臺(tái)。這代表國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募機(jī)制日益成熟，跨區(qū)域、跨行業(yè)整合成為趨勢(shì)。

據(jù)了解，普洛斯將持續(xù)推薦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)給基金管理人，積極推動(dòng)中金普洛斯REIT適時(shí)啟動(dòng)擴(kuò)募工作，助力公募REITs常態(tài)化擴(kuò)募。

而普洛斯深耕中國(guó)市場(chǎng)二十余年，過(guò)往的發(fā)展使其有非常豐富的資產(chǎn)儲(chǔ)備，目前在整個(gè)中國(guó)70個(gè)城市運(yùn)營(yíng)和管理400多個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園，資產(chǎn)規(guī)模與品質(zhì)均居行業(yè)前列。這些充足的資產(chǎn)儲(chǔ)備是普洛斯可以不斷實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募的基礎(chǔ)。

此外，作為新經(jīng)濟(jì)另類資管領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，普洛斯旗下資產(chǎn)品類不僅包括倉(cāng)儲(chǔ)物流園，而且還有工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園、新能源以及數(shù)據(jù)中心等符合目前公募REITs政策鼓勵(lì)發(fā)行的其他資產(chǎn)類別。

業(yè)內(nèi)人士指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募有利于擴(kuò)大并優(yōu)化資產(chǎn)組合，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，特別是跨區(qū)域擴(kuò)募可有效分散區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，有助于提升REITs資產(chǎn)組合的分紅能力。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，擴(kuò)募是實(shí)現(xiàn)REITs市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)的主要方式，擴(kuò)募可通過(guò)增加每基金份額的可供分配金額提升投資者獲得感。而相較于其他行業(yè)而言，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)REITs原始權(quán)益人數(shù)量少而精，未來(lái)資產(chǎn)規(guī)模的成長(zhǎng)主要來(lái)自于擴(kuò)募。

中金普洛斯REIT作為國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs標(biāo)桿，具備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)高效、租戶多元、區(qū)域多元、規(guī)模領(lǐng)先等突出優(yōu)勢(shì)，未來(lái)有望通過(guò)持續(xù)擴(kuò)募，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合進(jìn)一步優(yōu)化與規(guī)模突破，帶來(lái)更為可持續(xù)的增長(zhǎng)，并鞏固其優(yōu)勢(shì)地位。

內(nèi)需強(qiáng)驅(qū)動(dòng)，倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)持續(xù)向好

中金普洛斯REIT上半年的業(yè)績(jī)，也是當(dāng)前內(nèi)需強(qiáng)勁、消費(fèi)活躍的背景下倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)韌性生長(zhǎng)的生動(dòng)寫照。

從倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)基本情況來(lái)看，一系列數(shù)據(jù)和行業(yè)動(dòng)態(tài)顯示，今年以來(lái)，擴(kuò)大內(nèi)需的政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)持續(xù)向好、表現(xiàn)活躍。

中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)近期發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2025年8月份中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)為50.9%，環(huán)比回升0.4個(gè)百分點(diǎn)。隨著促消費(fèi)、穩(wěn)投資、保民生各項(xiàng)政策逐步落實(shí)，產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈加速聯(lián)動(dòng)，需求持續(xù)向好，物流業(yè)務(wù)總量和新訂單業(yè)務(wù)量增速較快，東中西部地區(qū)均衡增長(zhǎng)，物流景氣指數(shù)保持明顯擴(kuò)張。其中，物流業(yè)務(wù)總量指數(shù)今年以來(lái)連續(xù)6個(gè)月保持在擴(kuò)張區(qū)間。

此外，倉(cāng)儲(chǔ)租賃市場(chǎng)的需求延續(xù)“內(nèi)需驅(qū)動(dòng)”的特征，尤其是與消費(fèi)緊密相關(guān)的電商、第三方物流及快遞快運(yùn)為主要需求來(lái)源，而即時(shí)零售、食品冷鏈、新能源汽車等新興需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁。市場(chǎng)研究顯示，內(nèi)需驅(qū)動(dòng)下，全國(guó)四十多個(gè)大中樞紐今年上半年物流倉(cāng)儲(chǔ)凈吸納同比增長(zhǎng)達(dá)兩成。

展望后續(xù)，隨著消費(fèi)復(fù)蘇與各方政策利好疊加，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)有望保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。對(duì)于高壁壘的倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)而言，普洛斯前瞻性布局物流倉(cāng)儲(chǔ)，讓其資產(chǎn)具備關(guān)鍵的區(qū)位與網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，加之具備資產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理的相結(jié)合的稀缺資管能力，這是支撐中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)長(zhǎng)期向好發(fā)展的核心優(yōu)勢(shì)。

在此背景下，中金普洛斯REIT有望鞏固其倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)REIT標(biāo)桿地位，持續(xù)助力新經(jīng)濟(jì)企業(yè)客戶的供應(yīng)鏈提質(zhì)增效，為投資人創(chuàng)造可持續(xù)的穩(wěn)定回報(bào)。